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재개발 재건축 투자시 중점 고려사항으로 어떤게 있을까요? 부동산 경기가 안좋아지면서 재개발 재건축 지역의 부동산 가격이 다른 부동산보다 큰 폭으로 떨어졌습니다. 최근 취득세 감면과 집값 바닥론이 조금씩 확산되면서 강남재건축 지역에서 부터 가격반등이 시도되는 듯 합니다. 가격이 큰폭으로 하락한 만큼 어찌보면 다른 부동산보다 저렴하게 살 수 있는 매수기회라고 생각 할 수 있겠는데요. 재개발 재건축 투자시 중점적으로 고려해야 할 사항에 대해 포스트해볼까 합니다. 1. 뉴타운출구전략에서 자유로운 지역 - 박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략에 의해 반대의견 10%가 넘는 지역은 실태조사를 통해서 지역지정이 해제되고 있습니다. 중도포기되지 않고 사업이 끝까지 완주하는 지역에 투자하려면 진행단계가 빠른것에 투자해야 하..

수익형부동산에 투자시 고려해야 할 4가지 경기불황에 의해 예전과 같은 큰 시세차익을 기대하기 힘들어지고 고정적인 월세소득을 원하는 은퇴를 앞둔 베이비부머의 수요가 발생하면서 도시형생활주택이나 오피스텔과 같은 수익형부동산투자가 핫이슈로 떠올랐었습니다. 수요가 치솟자 너도나도 땅을 사서 도시형생활주택이나 오피스텔을 지어서 잘게 쪼게 분양을 했었는데요. 신문광고에 나오는 만큼 과연 임대수익률이 나올지 임차인이 맞춰질지 의구심이 들 때가 있습니다. 여기저기 쏟아져나오는 분양광고속에서 스스로 옥석을 고를 줄 아는 안목을 키워야 하는데요. 기본적인 고려할 사항 4가지가 있습니다. 1. 수익성과 환금성이 보장되는 지역에 투자하라 수익형부동산은 철저하게 임대수익률을 보고 투자를 하는것입니다. 수익률이 잘 나오려면 임차..

차익형부동산과 수익형부동산의 비교분석 차익형부동산과 수익형부동산은 서로 성격이 다른 투자목적의 부동산입니다. 차익형부동산은 사고 시간이 지나서 시세차익을 목적으로 투자하는 부동산이고 수익형부동산은 구입후 꾸준히 월세소득을 목적으로 투자하는 부동산입니다. 구분 차익형부동산 수익형부동산 투자목적 시세차익 고정임대수익 종류 주택(단독, 다세대), 토지, 아파트 오피스텔, 상가, 대단지도시형생활주택 장점 거주도 하면서 투자목적 달성가능, 전세놓을경우 임대관리 쉽다 월세수익으로 노후대비가능 단점 부동산하락시 손실발생위험 있음(대출이용시 레버리지효과 발생) 부동산가격이 오르기 쉽지않다, 시설 및 임차인관리 어려움, 임대수익률관리(연체, 공실) 어려움, 노후화로 건물감가상각위험, 차익형부동산과 수익형부동산의 구분은 ..

수익형부동산 - 지식산업센터 지식산업센터는 개인 취득에 재한이 걸리기 전에 매력있는 새로운 투자처로 주목받았던 부동산상품입니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 근거한 공장의 하나로 일명 아파트형공장이라고 불렸었습니다. 지식산업센터에 대해 알아보려면 구로공단 이야기를 안할 수가 없는데요. 우리나라의 경제성장의 큰 축이였던 옛 구로공단이 80년대 이후 3D업종의 기피현상이 확산되면서 섬유, 봉제 등 노동집약형 산업의 쇠퇴화로 인해 쇠락의 길을 걷고 있었습니다. 하지만 정부가 1997년에 수립한 구로산업단지 첨단회 계획하에 섬유, 봉제등의 제조업중심이였던 구로공단에 첨단, 정보지식형 산업(패션, 디자인, IT산업 등)을 유치하고 2000년에 서울디지털산업단지로 명칭을 바꾸었습니다. 동시에 단층짜리 ..

재개발, 재건축사업의 기본적인 투자 포인트 정비사업중 하나인 재개발, 재건축을 하면 많은 노후화된 주택들이 허물어지고 새 아파트가 들어섭니다. 아파트가 흔치 않았던 시기엔 정비사업을 할 경우 조합원이 되면 큰 차익을 얻을 수 있으리라는 기대감이 있었는데요. 요즘에는 시공사와 조합원들 간 분양가 책정과 무상지분율 문제로 마찰이 일고있고 서울시뉴타운출구전략에 의해 지역지정이 취소되어 매몰비용 걱정을 해야하는 지역도 생기며 경기침체로 인한 불확실한 사업성 때문에 재건축 아파트 시공사 입찰에서 유찰사태가 이어지는 등 2000년대 초중반 정비사업지역에 투자하면 큰돈 된다는 말은 옛말이 된 것같습니다. 많은 지역이 수익률없이 실수요자 위주로 바뀌리라고 보는데요. 재개발, 재건축사업 투자에 성공하려면 조합원들이 부담..

부동산투자트랜드 - 저성장시대와 1, 2인구 증가 그리고 1차 베이비부머 은퇴 70년대~2000년대는 고성장시대로서 논과 밭이 공장지대와 대지로 바뀌고 도로가 뚤리며 강남이 개발되고 올림픽이 개최되고, 신도시가 들어서는 등 부동산 호황기였습니다. 땅이 쌀가마로 거래되던 시절도 있었고 1000평 넘는 땅이 8000원에 거래되었던 만큼 사놓기만 하면 쑥쑥오르던 시절이였습니다. 이때 강남에 농사짓던 사람들이 수용으로 보상받아 졸부가 되던 시절이였습니다. 이때 체감한 토지의 위력을 체감한 강남사람들은 토지보상금으로 인근에 땅을 사놓았고 시간이 지나니 또 올라서 더더욱 부자가 되었었죠. 여러모로 여기저기 기회가 많았던 시절이였습니다. 2000~2007년에도 주택값이 투기수요로 인해 사놓으면 한 달만에 몇천만원씩 ..

부동산투자분석 - 투자하기 좋은 지역과 나쁜지역의 특징 투자하기 좋은 지역과 나쁜지역의 특징 -좋은지역 : 단순히 주택만 있는 배드타운이 아니라 업무, 행정, 상업시설들이 있어서 인구가 계속적적으로 유입되고 도시가 팽창되는 지역 -나쁜지역 : 주거지만 있는 지역 신도시가 성공하기 위해서는 업무단지가 성장할 수 있느냐 없느냐에 따라 갈린다고 합니다. 일산과 분당은 1기 신도시로서 결과적으로 집값에서 일산의 패배를 인정하지 않을 수 없는데요. 일산은 주변에 대화동 킨택스외에 이렇다할 큰 산업단지 없이 주거단지만 들어서서 3호선타고 종로로 가야 업무단지로 갈 수 있었습니다. 하지만 분당은 수내역 부근 잡월드라고 포스코엔지니어링, 휴맥스와 같은 대기업이 들어선 큰 업무단지가 있고 조금만 위로올라가면 성남에도 잘..