재개발, 재건축사업의 기본적인 투자 포인트
정비사업중 하나인 재개발, 재건축을 하면 많은 노후화된 주택들이 허물어지고 새 아파트가 들어섭니다. 아파트가 흔치 않았던 시기엔 정비사업을 할 경우 조합원이 되면 큰 차익을 얻을 수 있으리라는 기대감이 있었는데요. 요즘에는 시공사와 조합원들 간 분양가 책정과 무상지분율 문제로 마찰이 일고있고 서울시뉴타운출구전략에 의해 지역지정이 취소되어 매몰비용 걱정을 해야하는 지역도 생기며 경기침체로 인한 불확실한 사업성 때문에 재건축 아파트 시공사 입찰에서 유찰사태가 이어지는 등 2000년대 초중반 정비사업지역에 투자하면 큰돈 된다는 말은 옛말이 된 것같습니다. 많은 지역이 수익률없이 실수요자 위주로 바뀌리라고 보는데요.
재개발, 재건축사업 투자에 성공하려면 조합원들이 부담할 추가분담금이 적거나 일반분양가와 조합원분양가 차이가 큰 곳, 사업진행속도가 빠른 곳에 투자해야 합니다.
조합원들의 추가분담금이 작은 곳은 조합원분 외에 일반인들에게 분양을 많이 해서 사업수익을 많이 챙길 수 있는 곳이여야 합니다. 그러기 위해서는 재개발, 재건축 구역 면적대비 조합원수가 적을수록 좋습니다. 조합원이 많으면 확보할 수 있는 일반분양물량이 줄어들어 사업성이 떨어지므로 분담금이 커질 수 있습니다. 재개발, 재건축 말고 도시환경개선사업으로 진행된다면 주상복합으로 건축되므로 조합원수 대비 일반분양분이 적더라도 상가 분양이 많아 약 2배의 효과가 있어서 사업성이 큽니다.
또한 사업진행속도가 빠를수록 좋습니다. 재개발, 재건축투자의 수익률은 거의 사업속도가 결정합니다. 사업속도가 느리면 각종 금융비용 등 추가비용이 늘어나기때문에 분담금이 점점커지므로 사업이 빠르게 진행할수록 수익률이 달라집니다. 또한 시간이 지날수록 큰 차익이 있어보여도 연수익률은 자꾸 떨어질 수 밖에 없습니다. 사업속도가 빠르게 진행되기 위해선 조합원들이 일심동체로 단합되어 동의를 착착 받아서 막히거나 마찰없이 진행되어야 합니다. 그러기위해서는 조합원들이 이 사업을 진행하면 돈이 된다는 생각이 확산되어야겠지요. 조합원분양가와 일반분양가에 큰 차이가 있어야 하고 그러기 위해서는 많은사람들이 선호하고 집값상승 기대감이 가득차있는 유망한 지역이여서 미분양걱정없이 일반분양가를 높게 책정할 수 있는 곳이어야 합니다. 아마 이 부분이 가장 어려운 부분이 아닐까 싶습니다. 아무리 중심지 한강변 교통요지라도 이미 지분값이 많이 올랐었고 요즘처럼 불경기에 호시절 옛날 생각만 하는 조합원들과 걱정많은 시공사간 분양가 마찰이 커질 수 밖에 없어보입니다.
요즘처럼 주택경기불황에 시공사도 입찰을 꺼리고 사업을 진행하고 있는 A급지역도 관리처분을 늦추며 시간조절을 하는 요즘 재개발, 재건축 사업의 전망이 그리 밝아보이진 않아보입니다. 부동산 경기 불황이 하루빨리 해소되길 바래봅니다.