수익형부동산 - 지식산업센터
지식산업센터는 개인 취득에 재한이 걸리기 전에 매력있는 새로운 투자처로 주목받았던 부동산상품입니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 근거한 공장의 하나로 일명 아파트형공장이라고 불렸었습니다.
지식산업센터에 대해 알아보려면 구로공단 이야기를 안할 수가 없는데요. 우리나라의 경제성장의 큰 축이였던 옛 구로공단이 80년대 이후 3D업종의 기피현상이 확산되면서 섬유, 봉제 등 노동집약형 산업의 쇠퇴화로 인해 쇠락의 길을 걷고 있었습니다. 하지만 정부가 1997년에 수립한 구로산업단지 첨단회 계획하에 섬유, 봉제등의 제조업중심이였던 구로공단에 첨단, 정보지식형 산업(패션, 디자인, IT산업 등)을 유치하고 2000년에 서울디지털산업단지로 명칭을 바꾸었습니다. 동시에 단층짜리 일색이던 공장들을 재개발해서 15층 이상의 아파트형 공장으로 고도화 작업을 진행했습니다. 그로인해 2000년대 중반부터 IT벤쳐타운으로 급속성장을 할 수 있었습니다.
위의 사진은 오래전 서울디지털산업단지 현황도입니다(출처 : 서울디지털벨리 산업총람). 오른쪽 둥그렇게 첨단벤쳐산업 중심인 13만여평 규모의 1단지(일명 구로디지털단지)가 있고 가운데 12만여평 규모의 패션디자인중심의 2단지(가산디지털단지)가 있습니다. 2단지는 현재는 좀더 밑으로 길게 연장된모습입니다. 왼쪽으로 길게 뻗은 3단지는 34만여평으로 가장 크고 첨단벤처산업 중심으로 이루어져있습니다.
아파트형 공장이 들어서면서 쇠락하던 구로공단의 이미지를 지우고 활력이 넘치는 서울디지털산업단지로 점차 변모하게 되었습니다. 아파트형 공장은 각종 세제지원과 인센티브가 있고 강남의 2분의 1 밖에 안되는 공장 임대료와 4분에 1 수준의 관리비(분양면적당 5,6천원 정도) 등 저렴한 비용에 매력을 느낀 기업체와 벤쳐인들로 수요가 급증하게 되었습니다. 구체적인 세제지원은 취등록세 면제, 재산세 5년간 50% 면제, 최고 70% 장기 저리 융자(4~5%) 등이 있었습니다. 교통 또한 편리해서 1, 2, 7호선이 지나가고 좌측에 서부간선도로, 가운대 강남까지 갈 수 있는 남부순환도로가 있습니다. 그리고 여려 산업체가 밀집해 있다보니 협력 업체와 경쟁 업체가 많아 서로 시너지효과를 누릴 수 있었습니다.
그렇게 시작된 아파트형공장이 IT 등 비제조업 비중이 77% 이상을 차지하면서 '공업배치 및 공장설립에 관한 법률'에 의한 공장이란 이름을 버리고 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'에 의해 지식산업센터란 새련된 이름으로 바꾸게 됩니다. 지식산업센터의 수요가 늘어나면서 현재는 서울디지털산업단지뿐만 아니라 영등포 문래동쪽이나 당산동, 양평동쪽에 많이 생겨났으며 준공업지역이 넓은 성동구 성수동 쪽 서울숲과 뚝섬역부근에도 많이 생겨나고 있습니다.
지식산업센터가 인근 부동산시세에 끼친 영향이 큽니다. 직주근접 선호에 따라 구로구나 관악구, 영등포의 주택수요가 늘어나고 직장인들 수요로 상권이 발달하며 부동산가격이 오르게 됬습니다. 이 결과는 도시개발을 할 경우 아파트만 지어놓으면 베드타운화가 되어 죽은 도시가 되며 한 도시안에 일자리와 소비, 주거기능이 동시에 공존해야 스스로 자생하는 건강한 도시로와 발전한다는 것을 알 수 있게 해줍니다.
취득 후 사업을 하다가 매도하여 시세차익까지 챙긴 사례가 늘면서 점차 유망한 투자처로 주목되기 시작했습니다. 디지털단지내에 임대 수요와 매매 수요가 꾸준한 매력적인 부동산이기에 취득시 정기적인 임대수익을 가져다 주는 물건이 될 수 있습니다. 전용률은 55~60% 정도 되고 분양평수당 분양가 600~ 750만원 정도이며 임대료는 전용평수당 6~8만원 내외입니다.
여려모로 매력적인 수익형 부동산이긴 하지만 개인이 취득을 하기에는 여러가지 제한사항이 있습니다. '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 시행령 제36조4항에 의하면 제조, 연구, 개발 등을 하는 업체만이 입주가 가능하고 개인이 임대사업을 하기 위해 취득하려면 이러한 종목의 사업체를 가져야 합니다.
「입주가 가능한 사업체로는 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장, 군수, 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설, 벤처기업을 운영하기 위한 시설, 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 금융, 보험업 시설, 기숙사, 근린생활시설 등이 있습니다」
위의 사업체가 없으면 개인이 취득을 할 수 없고 경매나 공매 등으로 개인이 취득시 취득일로부터 지식경제부령으로 정하는 기간 내에 사업체를 만들어서 입주계약을 체결해야 합니다. 입주계약을 체결 못할 시에는 지식경제부령으로 정한 기간 내에 제 3자에게 양도해야 합니다.
이상 지식산업센터에 관한 포스트를 마치겠습니다.