수익형부동산에 투자시 고려해야 할 4가지
경기불황에 의해 예전과 같은 큰 시세차익을 기대하기 힘들어지고 고정적인 월세소득을 원하는 은퇴를 앞둔 베이비부머의 수요가 발생하면서 도시형생활주택이나 오피스텔과 같은 수익형부동산투자가 핫이슈로 떠올랐었습니다. 수요가 치솟자 너도나도 땅을 사서 도시형생활주택이나 오피스텔을 지어서 잘게 쪼게 분양을 했었는데요. 신문광고에 나오는 만큼 과연 임대수익률이 나올지 임차인이 맞춰질지 의구심이 들 때가 있습니다. 여기저기 쏟아져나오는 분양광고속에서 스스로 옥석을 고를 줄 아는 안목을 키워야 하는데요. 기본적인 고려할 사항 4가지가 있습니다.
1. 수익성과 환금성이 보장되는 지역에 투자하라
수익형부동산은 철저하게 임대수익률을 보고 투자를 하는것입니다. 수익률이 잘 나오려면 임차수요가 풍부한 지역에 투자해야 합니다. 임차수요가 풍부한 지역은 업무시설 밀집지역인 강남이나 여의도, 종로, 마포 등의 도심지가 있습니다. 또한 연대, 고대, 이화여대, 홍익대 등 대학이 몰려 있는 지역도 좋은 투자지역이 됩니다. 이러한 곳은 풍부한 임차수요로 수익성이 있고 거래도 활발히 이루어지는 곳 입니다. 하지만 아무리 유망한 지역이라도 투자할 대상 주변에 여기저기 경쟁상품의 공급이 쏟아지는 곳은 경쟁과열로 수익률이 떨어지고 공실발생위험이 있을 수 있으므로 좋지않습니다. 추가공급이 이뤄지기 힘든 건설부지확보가 어려운 지역에 투자하는 것이 좋습니다.
2. 역세권 물건에 투자하라
최근 도시형생활주택과 오피스텔 광고를 보면 역세권 아닌 상품이 없는것 처럼 보입니다. 하지만 역세권은 도보로 5분거리이고 역에서 300m 정도 이내의 지역만 역세권으로 보고 있습니다. 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 주차공간이 적고 주된 임차 수요도 대중교통으로 출퇴근하는 직장인이나 통학하는 대학생을 대상으로 하므로 지하철과 가까울수록 인기가 많습니다. 역세권 주변에는 유동인구가 많아서 편의점 등 생활편의시설이 몰려 있고 버스정류장이나 마트, 학원, 유흥가도 형성되게 되어 도시생활하기가 편리합니다.
3. 소형 물건에 투자하라
수익형부동산 중 특히 도시형생활주택과 오피스텔은 1, 2인 가구에 특화된 상품이므로 소형이여야 좋습니다. 대형물건은 매입단가만 높아지고 임대는 잘 안되어 수익률이 떨어질 수 있습니다. 또한 대형물건 1개보다 소형물건 2~3개에 투자하는 것이 매도도 쉽고 임차도 쉬워 좋은 투자가 됩니다.
4. 해당 지역의 수익률과 공실률을 확인하라
역세권이면서 유동인구가 많은데도 공실률이 높은 지역이 있습니다. 이런 지역은 공급과잉이 진행되는 지역이므로 투자하면 안됩니다. 또한 수익률과 공실률도 좋지만 건물이 오래된 물건은 인근에 신규로 경쟁상품이 공급될 여지가 있는지를 파악해야 합니다. 신규물건이 공급되면 오래된 물건의 수요가 떨어지기 때문입니다.
이상 포스트를 마치겠습니다.