차익형부동산과 수익형부동산의 비교분석
차익형부동산과 수익형부동산은 서로 성격이 다른 투자목적의 부동산입니다. 차익형부동산은 사고 시간이 지나서 시세차익을 목적으로 투자하는 부동산이고 수익형부동산은 구입후 꾸준히 월세소득을 목적으로 투자하는 부동산입니다.
| 구분 | 차익형부동산 | 수익형부동산 |
| 투자목적 | 시세차익 | 고정임대수익 |
| 종류 |
주택(단독, 다세대), 토지, 아파트 |
오피스텔, 상가, 대단지도시형생활주택 |
| 장점 |
거주도 하면서 투자목적 달성가능, 전세놓을경우 임대관리 쉽다 |
월세수익으로 노후대비가능 |
| 단점 |
부동산하락시 손실발생위험 있음(대출이용시 레버리지효과 발생) |
부동산가격이 오르기 쉽지않다, 시설 및 임차인관리 어려움, 임대수익률관리(연체, 공실) 어려움, 노후화로 건물감가상각위험, |
차익형부동산과 수익형부동산의 구분은 깔고 있는 토지의 크기에 따라 나뉩니다. 건물밑에 깔고 있는 토지(구분건물의 경우 대지지분)가 크면 차익형부동산이고 작으면 수익형부동산이 됩니다. 대표적인 수익형부동산인 오피스텔의 경우 대지지분이 1평이 채 안되는경우가 많습니다.
차익형부동산의 투자포인트는 변동성입니다. 대표적인 차익형부동산인 토지의 경우 이미 개발된 지역보다는 앞으로 개발될 여지가 많은 농지나 임야가 몇 배의 시세차익을 노릴 수 있는 투자대상이 됩니다. 주택또한 단독주택에서 시작해서 다세대를 거쳐 아파트에 이르기까지 변동성이 있는 부동산이 좋습니다. 지하철 개통 등 주변지역이 개발되는곳, 주변에 큰 규모의 이주수요가 발생하는 지역, 혹은 부동산 자체가 재개발이나 재건축으로 신축아파트로 업그레이드 될 여지가 있는 단독주택이나 다세대주택 등이 차익형부동산이 됩니다. 건물이 부동산 자체가 개발되거나 주변이 발전되서 시세가 오르려면 부동산의 근본적인 가치인 토지가 있어야 합니다. 왜냐하면 재개발이나 재건축이 되면 기존 건물은 철거되어 사라지고 토지만 남으므로 감정평가도 건물은 거의 헐값이고 대지지분만 쳐주기 때문입니다.
수익형부동산의 투자포인트는 수익률입니다. 투자자금 대비 월세를 많이 받아서 수익률이 높은 것이 수익률부동산의 최고의 미덕이 됩니다. 대부분 깔고 있는 대지지분이 작아서 추후 개발시 존치지역으로 남거나 현금청산이 되기에 개발이익을 기대할 수 없고 가격이 오르면 수익률이 떨어지는 구조이므로 가격이 오르기가 쉽지 않습니다. 따라서 수익형부동산은 모두가 선호하고 인구가 늘어나는 임차수요가 풍부한 지역이라서 월세를 올리는 것에 주목해야 합니다. 역세권에다가 도심이나 대학가주변, 업무시설 주변이 좋고 대단지 아파트내 상가나 지식산업센터내 지하상가 같은 추가 공급이 없고 독점적 지위를 갖고 있는 상가같은 경우 공실위험이 적고 안정적입니다. 상가같은 경우 수동적으로 임차인을 받아들이기보다는 임대인 스스로 입점할 종목을 선별하여 자신의 상가의 가치를 발전시키려는 노력을 기울여야합니다.
차익형부동산지고 수익형부동산이 뜬다?
2008년 미국발금융위기 이전에는 시세차익을 노리는 투자가 대새였습니다. 사두면 몇 배의 차익도 노릴 수 있었기에 오피스텔과 같은 6~7% 임대수익률을 보고 투자하는 사람들을 보며 이해못하던 시대였습니다. 이는 집값, 땅값은 결코 떨어지지 않는다는 부동산불패에 대한 믿음이 있었기 때문이었습니다.
하지만 지금은 그런 믿음이 깨졌습니다. 이미 우리나라 부동산 1번지인 강남 아파트값이 무너지면서 부동산투자심리가 크게 꺾였고, 저출산으로 인구증가속도가 둔화되고 주택보급률이 많은 곳이 100% 넘어가고 있으며 재개발 재건축지역도 많은 곳이 미분양 사태를 면치 못하고 있고 국내 경제가 고성장시대에서 저성장시대로 바뀌면서 대규모개발이 쉽지 않아 부동산수요가 크게 증가할 여지가 많지 않기 때문입니다. 반면에 수익형부동산은 1차베이비부머세대가 은퇴로 인한 노후대비수요가 증가할 것으로 봅니다. 하지만 부동산 경기침체가 장기화되면서 앞으로의 경기회복의 모습을 예측하는 것은 신의 영역이 아닐까 생각합니다. 수익형부동산의 수요 증가로 도시형생활주택과 오피스텔의 공급과잉이 수익률을 악화시키고 있어 인기가 떨어질 여지가 있으며 골이깊으면 산이 높듯 지금은 애물단지인 차익형부동산이 추후 큰 반등차익을 가져다줄 수도 있으리라 봅니다.