부동산투자분석 - 투자하기 좋은 지역과 나쁜지역의 특징
투자하기 좋은 지역과 나쁜지역의 특징
-좋은지역 : 단순히 주택만 있는 배드타운이 아니라 업무, 행정, 상업시설들이 있어서 인구가 계속적적으로 유입되고 도시가 팽창되는 지역
-나쁜지역 : 주거지만 있는 지역
신도시가 성공하기 위해서는 업무단지가 성장할 수 있느냐 없느냐에 따라 갈린다고 합니다. 일산과 분당은 1기 신도시로서 결과적으로 집값에서 일산의 패배를 인정하지 않을 수 없는데요. 일산은 주변에 대화동 킨택스외에 이렇다할 큰 산업단지 없이 주거단지만 들어서서 3호선타고 종로로 가야 업무단지로 갈 수 있었습니다. 하지만 분당은 수내역 부근 잡월드라고 포스코엔지니어링, 휴맥스와 같은 대기업이 들어선 큰 업무단지가 있고 조금만 위로올라가면 성남에도 잘 갖춰진 대형 업무단지가 잘 갖춰져 있어서 충분히 자급자족할 수 있는 신도시로 훌륭하게 성장했습니다. 게다가 우리나라 최고 업무시설 밀집지역인 강남으로의 접근성도 훨씬 좋아서 강남에서 근무하는 실수요자들의 수요로 인해 집값이 많이 올랐었죠.
2기 신도시나 택지개발지구, 보금자리주택 단지 등 많은 개발 지역이 성공하기 위해서는 반드시 업무단지가 성공해야 합니다. 업무단지에서 돈을 잘 벌어서 인근 상권이 활성화되고 지역경제가 살아나 단순 잠만자는 배드타운화 되지 않고 문화경제생활권이 형성되는 선순환이 이뤄져야 합니다. 서북부 경기지역은 아직도 식사지구나 덕이지구, 운정신도시가 생기고 있지만 강남과 같은 중심지역으로의 접근성이 멀기 때문인지 기업들이 업무단지를 구성할 만한 메리트를 못찾고 있는 듯 여전히 대단지 업무시설이 조성되질 않고있습니다. 더 위에 파주쪽에는 LG디스플레이 공장하나로 계속 주변 경기를 책임지고 있어 지역성장 동력이 힘에부치고 있어보입니다.
반면에 분당 위의 판교는 판교디지털벨리의 성공으로 2기신도시로서 순탄하게 성장하고 있습니다. 인근 분당, 성남과의 연계도 좋고 강남으로의 접근성도 괜찮기 때문인듯 합니다.
동탄신도시도 삼성전자 공장이 있는 화성산업단지가 있고 인근 삼성디스플레이 기흥산업단지가 크게 들어섰으며 동쪽에 동흥 산업단지가 있기에 자체 성장하기에 큰 무리가 없어보입니다. 광교도 광교테크노벨리가 있어서 기업들이 얼마나 들어서느냐에 따라 성공여부가 나뉠것이며 경기도청이 이전하게 되면 행정, 업무, 상권이 잘 활성화되지 않을까 생각됩니다. 다만 지하철로의 접근이 힘든 부분이 마이너스가 될 수 있을 것 같습니다.
최근 인근 집값하락의 주범이 되고 있는 보금자리주택단지 또한 그 지역이 성공하려면 역시나 업무단지가 성공해야 하는데 보금자리주택이나 뉴타운은 아무리 주거지를 짓는 거라고 하지만 썩 도시계획적이지 못한 것 같습니다. 가장 문제있어보이는 광명뉴타운과 시흥보금자리지구는 세대수로 보나 면적으로 보나 엄청나게 큰 규모에 비해 업무단지가 부족한 실정입니다. 최근 중앙난방을 공급할 열병합발전소 건설지연문제로 마찰을 빚고 있는 강동쪽 하남미사보금자리지구도 인근 강동구에서 여러가지 업무타운을 조성하겠다 하지만 아직 구체적인 윤곽이 드러나지 않고 있습니다. 반면 송파 밑 쪽 위례신도시는 바로 위에 가든파이브부근에 매머드급 유통단지가 들어서고 문정법조타운이 들어서며 강남권 진입이 쉬워서 훌륭한 신도시로 성장할 것으로 생각됩니다.
앞으로 지역적으로 양극화가 심해진다고 합니다. 강남지역은 9호선, 신분당선 연장과 제2롯데월드, 문정법조타운, 수서KTX개통, 많은 재건축 단지 등등 더 좋아지고 개발되어지는 반면 막상 개발이 시급한 다른 변두리지역은 투자를 못하고(안하고?) 있는 실정입니다. 강남, 여의도, 종로, 용산이 핵심지역으로 꼽히고 그 주변으로 마포, 청량리, 대림, 왕십리 등이 받쳐주는 지역이 되지 않을까 생각됩니다.
투자관점만을 보았을때 수도권에 투자시 점점더 앞으로 부동산 입지는 서울과의 거리가 중요해지며 가격으로 반영이 될 것입니다.