부동산투자트랜드 - 저성장시대와 1, 2인구 증가 그리고 1차 베이비부머 은퇴
70년대~2000년대는 고성장시대로서 논과 밭이 공장지대와 대지로 바뀌고 도로가 뚤리며 강남이 개발되고 올림픽이 개최되고, 신도시가 들어서는 등 부동산 호황기였습니다. 땅이 쌀가마로 거래되던 시절도 있었고 1000평 넘는 땅이 8000원에 거래되었던 만큼 사놓기만 하면 쑥쑥오르던 시절이였습니다. 이때 강남에 농사짓던 사람들이 수용으로 보상받아 졸부가 되던 시절이였습니다. 이때 체감한 토지의 위력을 체감한 강남사람들은 토지보상금으로 인근에 땅을 사놓았고 시간이 지나니 또 올라서 더더욱 부자가 되었었죠. 여러모로 여기저기 기회가 많았던 시절이였습니다.
2000~2007년에도 주택값이 투기수요로 인해 사놓으면 한 달만에 몇천만원씩 오르던 시절이였습니다. 아파트값이 껑충껑충뛰고 인기가 없었던 다세대 빌라가 재개발, 재건축가능성으로 재조명받았습니다. 수요에 비해 공급이 부족해 사놓으면 가치상승으로 차익실현이 가능했던 시절이였습니다. 이때는 교육열풍이 주택값에 큰 영향을 미쳤었고 지하철개통 등 호재만 있다하면 올랐으므로 대부분 전세를 끼고 대출을 껴서 분양받아두었습니다. 이처럼 투자가 과열현상을 보이자 노무현정부때 많은 빗장을 걸어두었죠. 종합부동산세가 생겼고 DTI규제와 투기과열지구, 분양가상한제, 주택거래신고제, 부동산거래신고제 등 여러가지 규제를 겹겹이 채워두었습니다. 하지만 이러한 규제에도 불구하고 참여자들의 심리와 의식의 전환이 되지 않아서 서브프라임 경제위기가 오기까지 많은 자금들이 주식과 부동산에 몰렸습니다.
2007년 서브프라임 이후 앞으로는 저성장시대로서 예전처럼 주변의 호재로 인해서 하루아침에 껑충껑충 뛰던 시절은 지났습니다. 경제위기에 따른 투자심리 위축과 그간 겹겹이 쳐놓은 부동산투기억제정책들이 실감되면서 마치 일본의 버블붕괴후 몇 십년간 식어버린 부동산시장처럼 호재에 의한 가수요자의 반응이 둔화되기 시작했습니다. 부동산 시장참여자의 주체가 가수요자보단 실수요자 위주로 개편이 되고 사고 팔아서 차익실현을 기대하기보다 사놓고 월세를 받아 수익을 얻는 수익형부동산의 시장이 주가 됨에 따라 주택시장 투자에서 주된 포인트는 환금성과 안전성, 수익성이 될 것입니다.
환금성이 높은 부동산의 특징은 가급적이면 소액이고 크기가 작은물건이라는것 입니다. 가격대가 작아야 매수참여가능자가 늘어나므로 거래도 쉽게쉽게 이루어지고 프리미엄도 높게 형성됩니다. 저성장 시대의 가장 큰 특징인 30~50세의 핵심인구 감소와 1, 2인 가구 증가로 인해 대형평형보다 소형평형의 수요자가 점차 늘어나는 추세이므로 이러한 현상을 부추기게 될 것 입니다.
안전성있는 부동산의 특징은 인구가 점차 늘어나는 지역, 역세권으로서 강남, 용산구, 중구, 종로, 여의도 등 중심지 업무지역이나 상업지역을 관통하는 지하철 호선 인근에 위치해 있다는 것 입니다. 퇴근후 여가생활의 중시에 따른 직주근접 현상에 의해 부동산 선호도가 바뀌면서 보편적인 트랜드가 교육과 쾌적함에서 교통과 여가, 편의시설로 될것입니다.
앞으로 수익형부동산의 강세는 계속되리라 봅니다. 경제규모가 선진국화 됨에 따라 전처럼 큰 폭의 경제성장을 기대할 수 없고 호재에 의한 가수요가 쉽사리 붙지 않으므로 차익실현의 기대가 떨어지면서 철저히 임대수익률에 의해 부동산가격이 나눠지는 일본의 부동산시장처럼 바뀌게 될 것입니다. 그러므로 인해 부동산가치평가방식도 점차 수익률환원법에 의해 평가되는 형국이 되지 않을까 합니다. 1차 베이비부머의 은퇴가 본격화 되면서 은퇴 대비형 수익형 부동산의 강세 현상은 점차 심화될 것 입니다.
