팝콘 맛집

Q : 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 커피전문점을 운영하던 중 건물이 압류되었습니다. 어찌해야 하나요? A :「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다. 대항력을 보유한 임차인은 제3자 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다. 새로운 건물주인에게 나 전부터 정상적으로 이 건물 임대차계약 한 사람이니 그리 아시오 라고 주장할 수 있다는 것이죠. 따라서 커피전문점을 운영하던 중 상가건물이 압류되었다 하더라도 이미 대항력을 갖춘 경우라면 걱정하실 필요가 없습니다. 대항력의 의의..

Q : 서울에서 2억원의 보증금으로 상가건물을 임차하여 김밥가게를 운영하던 중 임대차 계약기간이 끝나기 전에 건물주인이 건물을 다른 사람에게 팔았습니다. 주인이 바뀌었으니 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? A : 당연히 안 나가도 됩니다. 임차상가건물을 매매, 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대인이 변경되더라도 전 임대인과 체결한 임대차계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 임대인의 지위 승계란? 임차상가건물을 매매, 상속, 경매 등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 양도인인 임대인과 임차..

서울에서 보증금 1억원에 월세 300만원하는 상가건물에 임대차계약을 맺고 중국집 가게을 오픈했습니다. 보증금에 아무런 조치를 취하지 않았는데 법적으로 보호 받을 수 있는건가요? A : 보호받으려면 전세권 또는 임차권을 설정해야 합니다. 주택의 임대차보호법과는 다르게 상가건물임대차 보호법은 환산보증금에 따라 보호대상에 한도가 있지요. 환산보증금이 3억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. 환산보증금 구하는 방법은 보증금 + 월세x100 입니다. 위의 경우는 보증금 1억 + 300만원x100 = 4억이므로 해당이 되지 않지요. 따라서 사례와 같이 지역별 보증금을 초과하는 고액 보증금으로 상가건물을 임차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호받을..

Q : 서울에서 보증금 1억원의 상가에 떡볶이집을 2년째 운영하고 있는데, 계약기간 2년이 만료되었습니다.집주인하고 서로 말이 없이 계약기간을 마쳤는데, 이렇게 되면 다시 2년으로 재계약이 되는지요? A : 재계약된 것은 맞는데 2년이 아닌 1년으로 재계약된 것으로 봅니다. 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않았을 시, 임차인이 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 다만, 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다 상가임대차계약의 자동 갱신이란? 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지..

Q : 상가 임대차계약을 맺으려고 하는데, 건물 소유자의 부인이 나와서 임대차 계약을 맺으려 합니다. 상관없을까요? A : 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결한 경우, 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 이는 부부에게 일상가사 대리권이 있다고 하더라도 건물을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문입니다. 따라서 불가피하게 건물 소유자의 부인과 임대차계약을 체결해야 하는 경우에는 위임장과 임감증명서를 요구해야 합니다. 부부의 일상가사 대리권은 어떤거죠? 「민법」은 부부평등의 원칙에 따라 부부 상호간에는 일상적인 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 규정하고 있습니다. “일상적인 가사”란 부부의 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품 구입, 일용품..

Q : 초기에 상가건물을 임차하면서 본래 사무실이었던 것을 식당으로 운영하기 위해 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방 등을 설치하고 페인트칠을 했습니다. 가게를 닫고 이사가려 하는데, 위 비용을 건물주에게 청구할 수 있을까요? A : 청구할 수 없습니다. 위 의 경우는 임차인 자신의 사업을 경영하기 위한 비용으로 유익비에 해당하지 않으므로 건물주에게 이를 청구할 수 없습니다. 유익비상환청구권이 뭔가요? “유익비상환청구권”이란 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우, 임대차 종료 시에 객관적인 부동산 가치(가격)증가가 실제로 존재한 경우에 한해서 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합..

Q : 주변 상가의 시세가 많이 하락하여 임차 보증금을 조금 내려 돌려받고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감청구 금지 특약을 하였는데, 보증금 감액청구가 가능할까요? A : 가능합니다. 상가 보증금의 증액금지 특약이 있는 경우에는 임대인의 증액청구를 할 수 없지만, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 감액금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액청구를 할 수 있습니다. 월세·보증금 감액 청구는 어느 때 가능한 가요? 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우에는 감액을 청구할 수 있습니다(소급적용하지는 않음). 임대차계약이 갱신되는 경우에는 전 임대차와 같은 조..