[상가임대차]보증금 감액 청구가 가능할까요?

Q : 주변 상가의 시세가 많이 하락하여 임차 보증금을 조금 내려 돌려받고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감청구 금지 특약을 하였는데, 보증금 감액청구가 가능할까요? 

A : 가능합니다.
상가 보증금의 증액금지 특약이 있는 경우에는 임대인의 증액청구를 할 수 없지만, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

따라서 임차인은 감액금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액청구를 할 수 있습니다.

 

월세·보증금 감액 청구는 어느 때 가능한 가요?

 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우에는 감액을 청구할 수 있습니다(소급적용하지는 않음).

 임대차계약이 갱신되는 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 이 경우에도 감액청구는 할 수 있습니다.

 

계약서쓸 때 월세·보증금 감액 금지 특약이 있는데 어떻하나요? ㅜㅜ

증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

집주인하고 합의가 안되면 어떡하죠?

 당사자 사이에 상당하다고 주장하는 감액에 관해 합의가 되지 않는 경우에는 민사조정 신청을 하거나 법원에 차임 등의 감액청구의 소를 제기하여 그 상당액을 확정할 수 있습니다.

따라서 상권이 형성되지 못하고, 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것 과는 달리 영업이 잘 되지 않는 다는 것이 객관적으로 증명되고, 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 물가나 수입, 주변 임대차 시세,  등을 고려해봐서 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면, 상가임차인은 임대인에게 장래 지급할 월세나 지급된 보증금의 감액을 민사소송을 통하여 청구해볼 수 있습니다. 소송능력이 중요하겠지요.

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