A : 보호받으려면 전세권 또는 임차권을 설정해야 합니다.
주택의 임대차보호법과는 다르게 상가건물임대차 보호법은 환산보증금에 따라 보호대상에 한도가 있지요. 환산보증금이 3억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.
환산보증금 구하는 방법은 보증금 + 월세x100 입니다. 위의 경우는 보증금 1억 + 300만원x100 = 4억이므로 해당이 되지 않지요.
따라서 사례와 같이 지역별 보증금을 초과하는 고액 보증금으로 상가건물을 임차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호받을 수 없으며,「민법」에 따른 전세권 또는 임차권을 설정해야 보호받을 수 있습니다.
전세권은 상가건물 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이에 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득합니다.
전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있습니다.
임대차는 원칙적으로 당사자의 합의, 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의(계약)가 있으면 성립합니다.
상가건물에 대한 임대차가 성립하면, 임차인은 그 건물을 사용·수익할 수 있으나, 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 합니다.
임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그 때부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
