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Q : 방 2개짜리 주택에서 월세 계약을 맺어 살던 중 함께 살던 친구가 군대를 갔습니다.
주인의 허락 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 줘도 될까요?
A : 가능합니다.
「민법」은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있고, 만약 임대인의 동
의 없이 임차인이 임차권을 양도한 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.
다만, 임차한 집 전체가 아닌 그 일부만을 다른 사람에게 세를 준 경우에는 임대인의 동의가 필요
없으며, 임대인은 임대차계약을 해지할 수도 없고 전차인을 쫓아낼 수도 없습니다.
- 임차 건물 전체를 양도: 임대인이 동의한 경우
임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며(계약 끝!) 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이
새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.
- 임차 건물 전체를 양도: 임대인이 동의하지 않은 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 원칙적으로
그 효력이 없으므로, 임차인이나 양수인은 임차권의 양도를 가지고
제3자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다.
따라서, 원래의 임차인이 대항력을 취득했었다고 하더라도 임차권을 양도 받은 양수인은 전 임차인의
대항력을 승계하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.
이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차권을 양도함으로써 임차주택의 점유를 중단하였다면 대항력
이 상실됩니다.
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