임대차계약 할 때 가장 중요한 부분은 뭐니뭐니해도 등기부등본을 발급받아서 현재 소유자가 누구 앞으로 되어 있는지 확인하는 것 이지요. 등기부등본의 갑구에 보시면 소유권이전 혹은 소유권보전이라고 해서 누구앞으로 소유권이 되어 있는지 나와있습니다. [권리자 밑 기타사항]에 보시면 소유자 이름과 주민등록번호 앞자리하고 주소를 확인할 수있습니다.
그것을 잘 메모해 두셨다가 계약할 때 소유자의 주민등록증과 대조해서 지금 내 앞에서 나랑 임대차계약하자는 이 사람이 진짜 내가 임대차계약할 부동산의 소유자인가 확인해야 합니다. 그렇기 때문에 등기부등본을 떼 보는 것은 임대차계약의 기초중에 기초라 힐 수 있지요. 엉뚱한 사람과 임대차계약을 하면 제 3자뿐만아니라 진짜 소유자에게도 나 이집 임대차계약했다고 전혀 대항 할 수가 없으니까요.
임대차계약의 진행을 단계별로 표시해보면
등기부등본 발급 -> 보증금 회수가능성 계산 -> 임대차계약서 작성하기
-> 특약사항 기재 -> 전입신고 & 확정일자 받기 -> 잔금치르기
등기부등본에 보면 소유권 뿐만아니라 그 부동산에 설정된 여러가지 권리사항들이 표기되어 있습니다. 소유권 이전 외에 아무것도 없는 깔끔한 집을 임대차계약하는 것이 최고겠지만 그렇지 않을 수도 있지요. 전체적으로 집 자체는 너무 맘에 드는데 등기부등본이 지저분하다면 여간 찝찝하지 않을 수 없습니다.
임대차계약하고자 하는 부동산의 소유주가 누구인지, 담보금액은 얼마나 설정되어 있는지, 가등기, 가처분, 가압류 등은 없는지 확인하셔야 합니다. 다가구 주택의 경우 그 주택의 세입자들의 보증금 합산액도 확인해 봐야 합니다.
그리고 본인이 임대차계약하려는 집 등기부등본에 다음과 같은 권리사항들이 표기되어 있다면 임대차계약을 다시 생각해보셔야 합니다.
가등기 - 가등기는 가짜 등기란 뜻인데 일종의 찜해놓는 것과 같습니다. 가등기 자체만으로는 효력이
없지만 가등기권자가 소송이나 협의에 의해서 본등기(진짜등기)인 소유권 이전 등기를
해버리면 그 뒤에 들어온 매매에 의한 소유권이전이라든지 기타 모든 권리들의 효력이 사라
지지요(말소).
예를 들면 어떤 집에 가등기가 00년 1월 1일 설정되어 있고 그 뒤에 어떤 사람이 멋모르고
그 집을 매매계약하고서 2월 2일에 소유권이전 등기 하고 잔금납부하고 살았습니다.
소유권이전등기를 해도 가등기는 말소되지 않고 살아있는데 나중에 가등기권자가 본등기
인 소유권이전등기를 해버리면 2월 2일에 계약한 사람은 그냥 쫒겨날 수 밖에 없습니다.
임대차계약자는 뭐 당연히 권리가 없구요. 그러므로 가등기는 조심해야 합니다.
가처분 - 가처분은 어떤사람이 집주인과 재산다툼이 있는데 소송해서 집을 뺏어오기 전에 집주인이
몰래 집을 팔아버리거나 임대차계약을 하지 못하도록 묶어두는 것 입니다. 이름앞에 가짜가
들어가서 역시나 완전히 처분을 못하는게 아니라 매매계약이나 임대차계약 모두 가능하지만
그 매매계약을 한 사람은 가처분권자에게 대항할 수 없지요. 결국 가처분권자가 본안소송에
서 승소해서 등기를 원상회복시켜버리면 그 뒤에 들어온 매매로 인한 소유권이전은 무효가
되버립니다. 소송이 들어오면 예전에는 예고등기라는 등기가 표기됬지만 작년 10월 13일
부로 폐지되서 처분금지 가처분으로 바뀌었습니다. 처분금지 가처분 옆에 보면 [등기원인]
란에 법원 사건번호가 표기되어 있지요.
임차권등기 - 임대차계약을 하려는 집에 임차권등기가 설정되어 있다면 그 집에 누군가가 살지는
않지만 보증금 못 돌려받아서 임차권등기를 설정해놓고 이사한 상황입니다.
이런 집에 임차해서 살 경우 잘못되서 경매되면 돈 한푼 못돌려 받지요. 소액보증금
최우선변제 대상도 될 수 없으므로 주의하셔야 합니다.
또한 그 주택에 설정되어 있는 근저당 총액이 집의 시세에 비해 과다하면 추후에 경매가 들어가게 되면 권리의 우선순위는 설정된 날짜 순이기 때문에 확정일자를 받았다고 하더라도 근저당보다 우선순위가 밀려서 일부 또는 전부 보증금을 못받을 수 있습니다. 집값의 10~20%정도 소액이면 괜찮습니다.
가압류도 자신의 보증금에 비해 너무 과다하면 추후 경매시 각각의 채권의 비율에 따라 안분하여 배당받으므로 배당을 조금밖에 못받을 수 있으니 조심하셔야 합니다.
등기부등본은 반드시 잔금납부 전까지 임대차계약할 때 1번, 중도금 지급 때 1번, 잔금 지급 때 1번 최소 3회는 열람해보셔야 합니다. 왜냐면 잔금 납부 전에 집주인이 몰래 몇 억짜리 근저당을 설정한다든지 하는 새로운 권리가 떡하니 들어올 수 있기 때문이지요. 등기부등본 열람하는데 인터넷의 경우 500원(발급은 800원)밖에 안하므로 자신의 보증금을 안전하게 하기 위해서는 꼭 확인하시길 바랍니다.
다가구 주택의 경우 기존 세입자의 보증금이 집값을 넘어가면 회수가 어려울 수 있습니다. 근저당 등 채권총액과 전세보증금을 합한 금액이 해당 부동산 시가의 70~80%가 초과되면 임대차계약을 다시 생각해보셔야 합니다.
임대차계약하러 온 사람이 등기부등본 상 소유주가 맞는지 확인해야 합니다. 등기부등본 상에는 소유주가 아니지만 실 소유주는 나다(명의수탁자)라고 주장할 경우 "꺼지셈 나는 등기부등본 상의 소유주와 계약하겠슴" 이라고 하시면 됩니다. 명의신탁자(등기부상에 이름 올라간 자)와 임대차계약을 해야 임대차계약이 유효하니 무조건 등기부상 소유주가 맞는지 신분증을 통해서 확인하셔야 합니다.
[임대차 상식]임대차 계약 했는데 알고보니 진짜 집주인이 따로 있다면?
[임대차 상식]임대차 계약을 집주인말고 부인과 해도 문제없나요?
부득이하게 대리인(부인이 대리계약하러 왔다든지)이 왔다면 소유주의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서, 소유주와 대리인 신분증 앞뒤 사본을 복사한 후에 신원확인하고서 꼭!!!!!!!! 등기부등본상 소유주와 통화를 해서 최종 확인하고 계약을 해야 합니다(전화번호를 안알려 주거나 안받으면 임대차계약을 하지 말아야 합니다).
계약금은 통상적으로 보증금의 10%로 하고 계약서상에 빈칸은 공란 이라고 기제해서 추후 문제되지 않도록 해야 합니다. 최종 확인하고 임대차계약서에 도장 쿡! 찍으면 계약이 체결됩니다. 계약금 주면서 반드시 영수증을 받아야 합니다. 부동산중개업소에 수수료 줄 경우에도 영수증을 받아서 행여 법정고시금액보다 많은 수수료를 냈을 경우 차액을 청구할 수 있는 증거로 남겨두어야 합니다.
서울특별시 사이버 민원실 법정 부동산중개수수료 계산하기
① 본 계약은 임대인 홍길동의 대리인 김을동과 체결한 것으로 대리권한은 별첨 위임장 및 인감증명서를 통하여 확인한다.
② 본 계약은 소유자 홍길동과 전화통화 후 임대인의 대리인과 체결한 위임 임대차 계약이며, 임대인의 대리인 김을동은 중도금(잔금) 지급일에 임대인과 임차인이 직접 만나 추인여부를 확인하도록 조치하거나, 본 계약을 추인하는 증명서면(위임장,인감증명서)를 임차인에게 제공한다.
· 현상태 인도조건
① 현 시설물 상태에서 임대차 계약이며, 임차인은 선관주의에 입각하여 관리를 하여야 하고 임대차기간 종료 후 명도 시 파손된 부분에 대해서 임차인은 원상태로 복구하거나 보상
하여야 한다. ->이것은 추후 경매 낙찰자가 임차인의 필요·유익비로 인한 유치권을 뮤효시키는 증거로 활용되곤 합니다.
② 임대인은 구조적 결함(보일러나 전기,수도시설)에 대한 수리 비용은 부담하되 전구교체,
도배, 수도꼭지,타일 등 소모성 하자에 대한 수리비 및 임차인의 사용상 부주의로 발생된
보일러 수리비는 임차인이 부담한다.
③임차인은 입주 후 시공상의 하자가 확인된 경우 적극 시공사측에 수선요구하기로 한다.
(신축아파트의 경우)
· 저당권설정 등
①본 계약 시 열람한 등기부등본 을구의 근저당권(접수번호00호 채권최고액 금00원00은 행)은 중도금지급 후 00일 이내에 상환,말소 하기로하며, 이에 따른 제반비용은 임대인이 부담한다.
②본 계약 시 열람한 등기부등본 을구의 근저당권(접수번호00호 채권최고액 금00원 00은행)은 잔금 지급일에 임차인으로부터 잔금 수령과 동시에 상환히기로 한다.
③현 시설물 상태에서 임대차계약이며, 등기부등본상 채권최고액기준 금000만원의 근저당권이 설정 된 상태임.
④임대인은 계약당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지급 익일까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 본 계약 해제에 따른 과실은 임대인에게 있다.
⑤임대인은 위 목적물을 담보제공 할 경우(근저당권설정, 담보가등기 등) 임차인에게 즉시 통보해 주기로 한다.
· 계약금 일부입금 시
① 계약금은 계약 시 금0백만원을 지불하고 2011년 00월 00일 금00백만원은 임대인의 통장으로 입금 처리하기로 한다.
· 제세공과금
① 임대 목적물의 대한 각종 조세 및 공과금(관리비,전기요금,수도요금,전화요금 등)은 잔금지급일 기준으로 정산하기로 한다.
· 전세등기
① 임대인은 임차인이 전세권설정을 하는데 동의 및 협력(전세권설정에 필요한 서류제공)하며, 전세 권설정 등기시 발생되는 비용은 임차인이 부담한다.
· 재건축,재개발에 따른 명도
① 위 목적물이 위치한 단지에 재건축이 시행되면 임차인은 사업시행자의 철거 계획에 따라 조건 없이 명도한다.
② 위 목적물이 위치한 지역이 재개발 추진으로 인해 철거일자가 정해지면 임차인은 임대차기간 만기 전이라도 명도한다.
· 월차임 지급
① 임차인이 임대인에게 매월 지급해야할 차임은 매월0일 임대인의 계좌(00은행 000-00-000000) 로 송금한다.
임대차계약이 완료하고서 당일 바로 해야 할 일은 전입신고와 확정일자를 받는 것 입니다.
주민등록 전입은 임차인의 대항요건 3가지 중에 하나이므로 반드시 당일 완료를 해야 합니다. 전입신고 할 때 관공서가 세입자가 주소를 정확하게 기제를 하는지 확인하지는 않으므로 정확하게 등기부등본상의 주소를 기제해야합니다(아파트나 빌라와 같은 집합건물의 경우 등기부등본상의 호수를 정확하게 기제를 해야 법적으로 보호받을 수 있습니다). 전입신고 할 때 주민등록증, 의료보험카드, 자동차등록증, 운전면허증에 기재되어 있는 주소도 싹다 한번에 정정하면 편하지요.
확정일자란 주민센터와 같은 공공기관이 임대차계약이 있었다는 사실을 증명해주는 것 입니다. 임대차계약서에 확정일자 도장을 받아두면 대항요건(계약+주민등록전입+점유)이 갖춰졌을 경우 일반 체권이 강력한 물권화가 되는 효력이 있습니다. 집주인과 협의에 의해서 주민등록전입과 확정일자 대신 전세권을 설정할 수 도있습니다.
[임대차 상식]임차권등기와 전세권등기의 차이 - 어떤걸 해야 할까요?
입주일날 세입자는 등기부등본을 다시 열람해서 변동사항이 없나, 집에 새로운 하자가 없나 확인한 다음에 잔금을 치르고 입주 합니다.
어익후 시간날 때 틈틈히 쓰다보니 너무 길어졌네요-_-;; 읽어주셔서 감사합니다.
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