Q : 주택 임대차 계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하던 중
‘이 집은 명의신탁된 것으로 진짜 주인은 나다’라며 이사갈 것을 요구하고 있습니다.
어떻게 해야 하나요?
A : 건물을 인도(이사)받은 상태이고, 그 주소로 주민등록전입 을 완료한 경우에는 크게 걱정할 필요가
없습니다.
해당 주택의 등기부상의 소유자인 명의수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고,
그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.
설사 명의신탁자(진짜 주인)가 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도
임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다.
왜냐하면, 이 경우 명의신탁자는 명의수탁자(가짜 주인)의 지위를 승계한 것으로 보기 때문이죠.
소유 관계를 공시(公示)하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 진짜 소유자가 아닌
다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다. 즉, 등기부등본을 떼 보면 소유권이전 항목에 가짜소유자
의 이름이 떡하니 올라와 있는 상태를 말합니다.
명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자(진짜 소유자)와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 진짜소유
자에게 있지만 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 가짜 소유자에게 있습니다.
이것은 신의성실에 기반한 계약이나 행동은 제 3자에게 대항할 수 있다는 민법의 대원칙을 적용받는
것이 라고 할 수 있겠습니다. 거짓말 하지 말고 서로 신뢰를 갖고 계약했으면 번복하지 말고 그대로
이행하라는 거죠.
- 명의수탁자(가짜 소유자)와 임대차 계약은 유효하다는 거죠?
물론이죠. 단, 주택의 명의수탁자와 임대차계약을 체결할 때에는 명의수탁자(가짜 소유자)가
등기부상의 소유자와 동일한지만 확인하시면 됩니다.
등기부상에 명의가 기제되어 있으면 명의수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한
소유자로 인정되고, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.
이렇기 때문에 집 계약 할 때 반드시 등기부등본을 확인해야 한다는 것 이죠.
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2012/01/12 - [원룸 생활 이야기/알면 힘되는 임대차 상식] - [임대차 상식]등기부등본 을 보자!