상단에 보시면 아파트인지 오피스텔인지 매물의 종류에 따라 구분되서 볼 수 있고
그 옆에는 매매계약인지 전세인지 월세계약인지에 따라 나뉘어져 있습니다.
서울 은평구의 아파트의 전체계약은 어떤 매물들이 나와있나 알아보겠습니다.
그 아래 지도에서 제가 사는 은평구를 클릭해보면
살기좋은 은평구가 나오네요ㅎㅎ
제가 사는 동내 옆옆동내인 녹번동을 클릭해 보면 녹색으로 활성화가 됩니다.
대림아파트 단지를 클릭해보겠습니다.
대략적인 정보가 내모안에 표시되네요.
규모는 370세대면 소형단지이고 3개 동이며 최고층수는 19층으로 나와있네요.
밑에 보시면 매매 6건 전세 9건 월세 5건이라는 매물 수도 나옵니다.
밑애 [단지바로가기] 버튼을 클릭해보겠습니다.
매물 정보들이 나오네요.
전부 부동산 매매업자들이 네이버에 돈주고 광고하는 것입니다.
돈의 양에 따라 포커스확인매물이냐 일반이냐로 나뉘지요. 아무튼
밑에 보시면 매물의 면적이나 물건 나온 가격, 물건의 해당 동과 층수가 나옵니다.
그 물건을 올린 공인중개사무소 정보도 있지요.
전화번호가 나오니까 가격을 문의해보시면 됩니다.
처음에 전화하시는 분들은
공인중개사무소에 매매가나 전세가 등을 문의하려고 하면 무슨 말 부터 해야할지 막막하실 수 있습니다. 특히나 경매하는 입장에서는 실수요자가 아닌데도 실수요자인 척 혹은 물건 내놓으려는 사람인 척 연기를 해야 할 필요도 있기 때문에 괜히 죄지은듯 긴장되기도 합니다. 뭐 하다보면 익숙해지고 연기력도 늘기마련이지요ㅎㅎ
대충 예를 들자면 일단은 실수요자 입장에서 문의를 하자면
안녕하세요~ OO공인중개사무소죠? 네이버에서 보고 연락드렸습니다. OO아파트 가격좀 알아보려고 하는데요.. 라고 하면 아마 몇평 찾으시는데요 라고 할 겁니다. 그럼 나이에 맞게 제가 곧 있으면 결혼이라서 신혼집 장만하는거라 소형평수로 생각하고 있어요. 한 18평형 정도(아직 현장에선 평형을 많이 쓰지요) 라든지 제가 평수늘리려고 알아보는거라 한 33평형 생각하는데 시세가 얼마정도 하나요? 라고 컨셉을 잡아 문의합니다.
뭐 실 수요자분은 컨셉 필요없이 솔직하게 문의하셔도 되구요ㅎㅎ
아파트라는 것이 같은 대림아파트라고 다 일률적으로 같은 가격이 아니기 때문에 세부적으로 조금씩 심층 질문을 해야 합니다. 607동쪽에 저층으로(혹은 관심있게 본 층을 고중저로 문의하시면 됩니다) 매물 없나요? 라고 하면 음 있어요 동향이고 평수는 몇평인데 지금 얼마에 나왔네요 라고 친절하게 답변해주기도 하고 OOO만원 정도 되요 라고 간단하게 예기하기도 합니다.
쨌든 향에 따라 가격차이가 있는지 없는지(일반적으로 남향을 선호합니다만 강남 한강변에 위치한 아파트는 전망권때문에 북향에 프리미엄이 더 붙기도 합니다), 층수의 고저에 따라 가격이 달라지는지(보통 저층보다 고층 중간층을 선호하지요), 동도 보통은 안쪽이 로얄이지만 외각이라도 학교와 워낙 가깝다거나 입구와 가까워서 도로와의 접근성이 좋다든지 하면 가격 차이가 발생합니다.
전화를 통해서 최소 5군대는 전화해서 문의를 하셔야 아 좀 대충 시세가 이정도 하게꾸나~ 감이 잡히게 됩니다.
두번정도는 매수자 입장에서 또 두번은 매도자 입장에서 문의를 하시기 바랍니다. 매도자 입장에서 전화를 하면 중개업자가 계약을 빨리 체결시키기 위해서 좀더 낮게 부르는 경향이 있고 매수자 입장에서 전화를 하면 약간 올려서 부르는 경향이 있거든요.
또 한번은 솔직하게 나 거기 경매나온 OO동 OO호 관심있어서 그러는데 얼마쯤이면 적당할까요. 그리고 급매로 팔면 얼마에 나갈까요? 라고 문의하시는 것도 좋습니다.
2. 국토해양부 실거래가 - 요새는 아파트뿐만아니라 빌라나 단독주택도 실거래가가 나오지요.
하지만 아직 지금까지는 빌라나 단독추택은 매매가는 안나오고
전세가나 월세가만 나오네요. 아파트는 매매가 전세, 월세 다 나온답 니다.
국토해양부 실거래가 홈페이지에 들어가시면 아래와같은 화면이 나옵니다.
보시면 아파트와 다세대/연립 그리고 단독/다가구 로 나뉘어져 있지요.
저는 아파트를 클릭해보겠습니다.
아파트 부문을 클릭해보면 하단에 박스안에 거래유형이나 분기별, 지역별로 나뉘어서
검색할 수 있습니다.
이번에도 녹번동을 검색해보지요ㅎㅎ 2011년도 4분기로 검색해봤습니다.
작년 4분기에 녹번동에서 아파트가 실 거래된 내역이 나오는 군요.
단지와 전용면적, 거래금액이 나오네요.
물론 이것은 지난 가격이기 때문에 이것을 가지고 시세를 전적으로 판단하는 것은 위험합니다.
부동산 가격은 시시때때로 변하니까요.
하지만 가격결정을 하는 판단 요소가 될 수는 있겠지요.
3. KB시세 - 왠 은행에서 부동산시세정보가 나오느냐 하실 수 있겠습니다만 은행과 부동산은
큰 관련이 있지요. 바로 담보대출을 해줄 때 시세가 대출을 얼마해줄지 결정하는
기준이 되거든요. 그런 이유에서 KB시세는 조금 보수적으로 시세를 산정하곤 합니
다. 정보 갱신도 빠르게 회전되고 있고요. 참고하시면 가격산정에 큰 도움이 됩니
다. 보는 방법은 국토해양부 실거래가 조회하는 방법과 비슷합니다.
->> KB부동산시세 구경가기
4. 피터팬의 좋은 방 구하기 - 피터팬의 좋은방 구하기는 아는 사람은 다 아는 국내 최대의
부동산 직거래 커뮤니티입니다. 직거래하면 복비를 줄일 수 있지요
ㅎㅎ 많은 사람들이 정성스레 사진찍어서 매물을 올려놓고 매수자
의 연락을 기다리고 있습니다. 여기에 올라온 물건들중에서 좋은
물건도 많이 있구요 임대 매매 다있습니다.
많이 활성화 되서 서울은 지역별로 세분화되어 있고 제휴 공인중개
사무소 카페도 따로 있습니다.
경매로 싸게 매입해서 여기다 물건 올려놓고 매매하시는 분들도 많이 계시지요.
등등 각종 부동산 매물장터가 많이 있습니다. 다 들어가보셔도
되지만 뭐 중복되는 것도 있고 그렇습니다. 부동산 업체가 위의
매물장터중에 한곳에 광고비를 내고 물건을 몇십개씩 올려놓으면
매물장터 홈페이지에서 뿐만아니라 여기저기 정보를
뿌려주거든요. 들어가보시면 매물정보 뿐만아니라 각종 부동산
정보도 많이 있습니다. 스마트폰 앱으로도 다들 나왔더라구요.
6. 야후부동산 - 마지막으로 야후 부동산입니다. 야후는 위의 포탈부동산 코너와 같지 않느냐
라고 하실 수 있는데 경매하는 입장에서 조금 의미있는 검색장치가 있어서
따로 뺏습니다ㅎㅎ
모든 경매 물건은 최저입찰가격이라는 것이 정해져 있습니다. 감정 평가사들이 감정평가한 가격을 참고해서 결정이 되는데 실무에서는 거의 감정평가한 가격으로 최저입찰가를 정하지요.
경매물건의 감정평가서를 보면 감정평가한 기간이 나와 있습니다. 그런대 이 경매물건이 우리의 앞에 나오기 까지 몇 개월정도 시간이 걸립니다. 어떤 물건은 1년이 넘어서 나오는 물건도 있지요. 그런 물건들 중에는 감정평가 한 가격이 지금 시세과 너무 동떨어져 있는 물건이 있을 수 있습니다. 그런 물건만 골라서 입찰을 해도 좋은 수익이 날 수 있지요. 뭐 몇몇 사람들이 똑같은 생각으로 시세파악을 잘 하고 입찰 할 수도 있겠지만 운좋으면 첫빵에 시세보다 한참 싼가격에 단독으로 입찰 할 수도 있습니다. 이긴 게임이지요.
야후부동산 코너에 가면 다른 포털 사이트와 비슷합니다.
상단의 시세 탭을 클릭합니다.
여러가지 입맛에 맞게 검색할수 있는 다양한 장치들이 나와있습니다.
그중에서 가격상승 아파트 TOP50 과 전세비율이 높은 아파트가 의미가 있는데요.
일단 가격상승 아파트 TOP 50 을 클릭해 보시면
전주 대비해서 매매가기준으로 가격상승률이 가장 높은 단지를 종류별로 구분하여 정리해서 보여주고 있습니다. 이 정보에 나와있는 지역에 경매로 나온 아파트 물건이 없는가 확인해보고
있다면 그 물건은 아마 최저입찰가가 저평가되어 있을 가능성이 크지요.
전세비율이 높은 아파트는 곧 얼마 안가 가격상승 압박을 받게 됩니다. 원래 전세와 매매가의 차이가 작을 때에는 부동산 중개업자가 전세알아보러 온 손님에게 에이 몇천만 더 얹으면 내집되는데 그 돈있으면 세들어 살지말고 이참에 집 장만혀~ 하면서 전세를 매매로 유도하려는 경향이 있지요. 매매로 사려는 사람이 늘어나면 전세비율이 높은 아파트는 얼마 안가 가격이 상승할 가능성이 커지죠. 전세비율이 높은 아파트도 수익이 날 가능성이 큰 물건입니다.
그 외에 보시면 최근 1개월간 높은 상승률 보인 지역이라거나 평당가가 싼 아파트 라든지
검색장치가 다른 포탈사이트보다 잘 되어있는것을 확인하실 수 있습니다.
7. 미래철도DB - 미래철도DB는 개인이 운영하는 민간 사이트인데 철도를 무지하게 사랑하는
개인이 철도건설유관기관으로 부터 얻은 정보를 취합하여 제공하고 있습니다.
일단 나름 신빙성이 있는 사이트입니다(철도건설당국의 책임있는 정보는
아닙니다ㅎㅎ) 들어가보시면 신기할정도로 자료가 방대하고 구체적입니다.
철도나 지하철 정보는 미래가치 산정에 큰 도움이 됩니다.
PS - 아파트만의 특징 - 매입하고자 하는 물건이 아파트라면 가치파악에 있어서 고려할
사항이 몇 가지 더 있습니다. 다들 아시는 부분이겠지만 일단
아파트 시공업체나 브랜드에 따라 프리미엄이 달라지지요.
아래는 참고사항으로 스피트뱅크에서 조사한 2011년도 아파트 브랜드 순위입니다.
아래는 2011년 종합건설회사 도급순위 (1위 ∼ 100위 / 7월 28일 발표)입니다.
20위까지 발췌하였습니다.
|
11년 |
업체 명 |
2011년 토목,건축 |
10년 |
순위변동 |
소재지 |
|
1 |
현대건설(주) |
11조 1,201억 |
1 |
- |
서울 |
|
2 |
삼성물산(주) |
10조 2,132억 |
2 |
- |
서울 |
|
3 |
지에스건설(주) |
8조 5,186억 |
3 |
- |
서울 |
|
4 |
(주)포스코건설 |
7조 9,430억 |
6 |
↑ 2 |
경북 |
|
5 |
대림산업(주) |
7조 3,632억 |
5 |
- |
서울 |
|
6 |
(주)대우건설 |
6조 8,919억 |
4 |
↓ 2 |
서울 |
|
7 |
롯데건설(주) |
4조 7,147억 |
7 |
- |
서울 |
|
8 |
현대산업개발(주) |
3조 9,290억 |
8 |
- |
서울 |
|
9 |
에스케이건설(주) |
3조 3,406억 |
9 |
- |
서울 |
|
10 |
두산건설(주) |
2조 7,438억 |
10 |
- |
서울 |
|
11 |
(주)한화건설 |
2조 7,162억 |
11 |
- |
경기 |
|
12 |
두산중공업(주) |
2조 7,020억 |
13 |
↑ 1 |
경남 |
|
13 |
금호산업(주) |
2조 2,538억 |
12 |
↓ 1 |
전남 |
|
14 |
쌍용건설(주) |
2조 1,595억 |
15 |
↑ 1 |
서울 |
|
15 |
(주)한진중공업 |
1조 9,521억 |
14 |
↓ 1 |
부산 |
|
16 |
한라건설(주) |
1조 9,281억 |
18 |
↑ 2 |
서울 |
|
17 |
경남기업(주) |
1조 8,893억 |
17 |
- |
충남 |
|
18 |
동부건설(주) |
1조 7,694억 |
16 |
↓ 2 |
서울 |
|
19 |
(주)태영건설 |
1조 7,679억 |
22 |
↑ 3 |
경기 |
|
20 |
계룡건설산업(주) |
1조 7,091억 |
21 |
↑ 1 |
대전 |
이상 인터넷으로 부동산 시세파악하는 방법이였습니다^^
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