Q : 2008년 5월 1일 계약기간 2년의 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2010년 5월 현재
집주인은 계약갱신에 대해 별다른 말이 없네요. 이러면 주택임대차계약은 어떻게 되나
요?
A : 집주인이 주택임대차계약 종료시점인 2010년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의
기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면 위 계약은 동일한 조건으로
갱신된 것으로 간주 됩니다.
이를 묵시의 갱신이라고 하고, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건
변경의 통지를 하지 않아야 합니다.
- 묵시적 갱신은 어떤 효력이 있는 거에요?
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로
간주 됩니다. 그 존속기간은 2년이 되지만 임차인은 언제든지 계약해지통고를 할 수 있습니다.
해지통고를 임대인에게 하고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
- 묵시적 갱신은 무조건 적용 되나요?
매달 월세을 지급해야 하는 임대차계약인 경우 임차인이 2기(두 달치)의 월세를 연체하거나, 그 밖에
임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 따라서 임차인
에게 이러한 사유가 있으면 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 굳이 해지하지 않더라도 임대차는
원래의 임대차 기간이 만료되면 종료됩니다. 그러므로 월세는 가급적 연체되지 않도록 주의하고
임대인의 꼬투리를 잡힐만한 행동을 피하셔야 합니다(내집을 마련해야 하는 이유이기도 하죠).
- 갱신되면 대항력과 우선변제권는 기존의 날짜로 되나요, 새로 계약한 시점부터 되나요?
묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 다시 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 하지만 만약 임대인의
요구로 새로 계약서를 작성한 경우에는 확정일자를 받은 종전의 계약서는 반드시 그대로 보관하셔야
합니다.
그러면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
