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[법원경매 자료]현황조사서 보는 방법
현황조사서란?
법원은 경매개시 결정이 떨어지면 집행관에게 즉시(3일이내) 경매대상 물건으로 가서 현제 상황, 누가 점유하고 있나, 임차현황, 기타 현황에 대해서 조사할 것을 명령 합니다. 그럼 집행관이 날 잡아서 경매물건지 주소에 가서 사진도 한 두어방 찍고 문도 두들겨서 사람있나 살펴보고 사람 있으면 집주인과 관계가 어떻게 되시냐 확인하고, 사람이 없어 폐문부재(문 닫혀 있고 반응이 없음)일 경우 법원에서 왔고 이거 보시면 연락좀 달라고 안내장을 붙이고 갑니다(대부분 연락하는 사람이 없지요).
현황조사서가 중요한 이유
현황조사서는 작성하는 시점이 매우 빠르다는 것이 중요합니다. 경매개시결정이 나고 나서 바로 투입이 되므로 가장 임차인이나 허위 유치권자가 대비할 시간을 주지 않기 때문에 가짜 권리신고를 파악하기에 용이하지요. 만약 임차인이 집행관에게 예기할 때는 작년 5월 5일날 부터 계약금 6000만원에 살고 있다 라고 예기했는데 나중에 권리신고 할 때는 8000만원으로 올렸다 라든지 날짜가 틀리다든지 하면 가장임차인일 가능성이 크고 특히나 폐문부재일 경우 주민센타에 가서 그 부동산에 전입된 사람이 누구인가 확인하는데 전입한 사람이 아무도 없거나 소유주 만 전입되어 있으면 임차인이 대항요건의 하나인 전입(점유)을 상실했으므로 이 임차인은 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없습니다.
또 유치권자가 낙찰자에게 유치권을 주장하려면 경매개시결정등기 전에 경매대상 물건을 직,간접적으로 점유를 하고 있어야 하는데 점유사실이 현황보고서에 없다면 이것 또한 구라일 가능성이 크지요.
이 부분이 바로 현황조사서가 중요한 이유입니다.
현황보고서에는 무엇을 쓰는가?
집행관은 현황보고서에 무엇을 쓰는가 하면 관계인의 진술내용을 씁니다. 경매대상 물건을 점유하고 있는 사람에게 관계를 물어보고고 그 진술상항을 기재합니다.
혹시 조사대상 건물이 사라지고 다른 건물이 신축됬다면 주변 관계인에게 물어봐서 그 진술내용을 기재합니다.
ex) 본건 건물의 명칭 및 번호는 의뢰목록 및 건축대장등본상 한빛맨션 1동이나, 현지에서는 스마트맨션 제에이동 임.
또한 조사 대상 부동산의 현황을 파악할 수 있도록 도면이나 사진을 첨부하고 전입신고 된 세대주 전원의 주민등록등본을 첨부해서 현황조사보고서와 함께 법원에 제출합니다.
대법원 경매사이트에서 현황조사서 보기
대법원 경매사이트의 물건검색으로 물건상세검색화면에서 보면 아래와 같은 버튼이 있습니다. 현황조사서를 클릭을 하면 현황조사서가 뜹니다.
현황조사서는 현황조사내역과 부동산표시목록이라는 2개의 탭으로 나뉘어 있습니다.
현황조사내역 - 집행관이 현장에 가서 조사한 사항을 확인할 수 있습니다. 기본정보에는 몇 일 몇 시에 조사를 했는지, 주소나 사진 등이 기제되어 있습니다(사진보기를 클릭하면 집행관이 찍은 사진이 뜸).
부동산의 현황 및 점유관계 조사서가 중요한데 누군가가 그 물건을 점유하고 있다면 그 점유관계에 대한 내용을 기제합니다. 지금 이 물건은 폐문부제의 상황이고 소유자 외에는 주민등록전입한 사항이 없기 때문에 임대차관계를 미상으로 기록한 상황이지요.
[맨 위에 표기된 법원은 경매사건 관할법원이 표기가 되고 명령회차는 현황조사 명령이 떨어진 횟수를 말합니다. 보통은 1회에 끝나나 여려회 조사 명령이 나갔을 경우 각 회차별로 확인 가능합니다. 중복이나 병합된 사건이 있으면 그 사건의 현황조사서를 볼 수 있습니다.]
만약 소유자 외에 다른 사람이 전입해 있다면 부동산의 현황 및 점유관계 조사서에 아래와 같이 나오지요.
부동산표시목록 - 등기부등본 상에 표시되어 있는 부동산의 용도나 구조, 면적등을 표기 합니다.
이상 대법원 경매사이트의 현황조사서 내용 확인하는 방법입니다ㅎㅎ
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