대법원 경매사이트로 경매물건 검색하는 방법
경매를 하시려면 법원에서 무슨 물건이 경매로 나왔는지 검색을 하는 일 부터 시작하게 됩니다. 무슨 물건이 나왔는지를 알아야 권리분석이니 현장답사니 할 수 있지요. 이 경매물건을 어디서 찾아 볼 수 있는가 하면 많은 정보검색사이트들이 있지만 그중에 가장 기본은 바로 대법원 경매사이트입니다.
당장 포탈사이트에 경매사이트라고 치시면 몇 십 페이지씩 사이트들이 주르륵 뜹니다. 이 모든 싸이트들이 전부 대법원 경매사이트에서 정보를 가지고 와서 좀더 보기 쉽게 가공해서 보여주는 것에 불과하지요.
이렇게 모든 경매정보의 근간이 되는 대법원 경매사이트랑 친해지는 것 부터가 경매 공부의 시작이라 할 수 있겠습니다. 어떤 분들은 대법원 경매사이트가 한눈에 보기 어렵고 번거로워서 유료정보사이트에서만 정보를 보시곤 하는데 매우 위험한 습관이라 할 수 있지요. 유료정보사이트가 아무리 정확하고 신속한다 한들 대법원 경매사이트보다 빠르고 정확할 수가 없습니다.
어떤 분이 유료정보사이트의 정보만 믿고서 아무 하자없는 물건인 줄 알고 낙찰받았는데 알고보니 중간에 대법원 경매사이트에서 정보가 바꼈는데 그걸 유료정보사이트에서 반영을 하지 않아서 그것만 믿고 투자했다가 피박본 사연 은 전문가들 사이에도 발생되는 실수중에 하나이지요. 반드시 입찰을 결정하기 전에 대법원 경매사이트에서 최종 확인하고 결정하는 습관을 들여야 합니다. 만약 선순위 임차인이 있거나 유치권신고 되어 있는데 이 정보를
대법원 경매사이트에서
빠뜨렸다면 이는 매각불허가 사유가 되서 소중한 입찰보증금을 지킬 수 있지만, 대법원 경매사이트는 정상적으로 반영되어 있는데 유료정보사이트만 정보가 빠져있는 걸 가지고 불허가 신청을 하면 사유가 타당치 않다하여 기각될 수 있습니다(입찰 보증금 홀랑 날리는 것 이지요).
대법원 경매사이트안의 모든 메뉴를 하나하나 설명드리긴 어렵고 특정 물건 하나를 빠른물건검색기능으로 검색해서 법원 자료를 보는 법 까지 설명을 드릴까 합니다(사실 이것만으로도 엄청 많지요ㅠ).
대법원 경매사이트 정복하기 - 1. 메인화면에서 빠른검색하기
위의 사진이 대법원 경매사이트 메인화면입니다(확대됨).
보시면 여러가지 메뉴들이 있지요. 이것저것 다 눌러보실 필요 없습니다.
그냥 화면 가운데 보시면 빠른물건검색이라는 메뉴가 있습니다.
빠른물건검색 메뉴는 간단하게 우리동내(혹은 관심지역)에 어떤 물건이 있나 검색하는 기능입니다. 저는 서울 은평구 녹번동 쪽에 어떤 물건이 있는지 검색해보겠습니다. 경매공부를 시작함에 있어서 일단 자신이 사는 동내를 검색해보는 것이 가장 쉽고 잘 와닫습니다.
검색결과 화면 입니다.
총 물건수 6건이 검색됬네요.
검색된 6개 물건중에서 맨 위에 사건번호 2011타경4304 물건을 찬찬히 살펴 볼까합니다. 다세대 주택(빌라)이고 감정평가액이 2억1천만원인데 2회 유찰되서 현재 최저입찰가가 약 1억34백만원으로 최초감정평가금액에서 64% 까지 떨어진 물건이군요.
사건번호를 클릭하시면 맨처음 물건상세조회 화면이 나옵니다.
대법원 경매사이트 정복하기 - 2. 물건상세조회 화면 보기
대법원 경매사이트는 모든 물건마다 물건상세조회 화면과 사건상세조회 화면으로 나눠서 보여줍니다.
물건상세조회 화면에는 말그대로 물건에 대해서 이 부동산 종류는 뭐고 주소는 어디에 있고 면적은 어떤지 등등 경매 대상 물건에 대한 정보가 한 화면에 나옵니다(스크롤 압박). 대법원 경매사이트에서 물건을 검색해서 사건번호를 누르면 가장먼저 나오는 화면이 물건상세조회 화면입니다.
사건상세조회 화면에는 그 물건의 경매사건에 대해서 경매종류가 임의경매인지 강제경매인지 청구금액은 얼마인지 경매신청 채권자가 누구고 채무자는 누구인지 와 같은 이해관계자 내역 등등 사건에 대한 정보가 한 화면에 나옵니다.
물건상세조회 화면이 너무 길어서 나눠서 설명드리겠습니다.
물건기본정보 - 물건에 대한 기본적인 정보들이 나옵니다. 제일 먼저 봐야할 중요한 사항들이지요.
1. 물건에 대해서 대략적인 기본 사항들이 모여있습니다.
사건번호는 모든 법원은 사건 마다 고유의 사건번호가 부여하는데 경매사건도 마찬가지로 사건번호가 부여됩니다.
물건번호는 한 사건에 경매 대상 물건이 여러개가 있을 수 있는데 각 물건마다 번호를 표기한겁니다. 예를 들면 A가 B에게 돈을 빌려줬는데 안갚자 B의 재산을 경매신청을 하는데 부동산이 한개가 아니라 여러개 일수도 있고 자동차도 있을 수 있지요. 이렇게 채권자가 한 경매사건에서 경매대상 물건으로 한개가 아니라 여러개를 한꺼번에 신청한 경우 각 물건마다 1번 2번.. 이렇게 번호가 부여됩니다.
물건종류는 이 물건이 토지면토지, 아파트면 아파트, 다세대면 다세대 이렇게 종류를 표기한 것 입니다.
감정평가액은 경매신청이 들어오면 법원은 사설 감정평가사에게 저 물건좀 감정평가해달라고 의뢰를 하는데 감정평가사가 이 물건을 보고 '음 이 물건의 가치는 돈으로 환산하면 이정도 되겠꾸만' 하고 평가한 금액이지요. 경매에서는 이 평가금액을 최초 경매시 최저입찰가격으로 정합니다.
최저매각가격은 현 시점에 입찰 할때에 입찰할 수 있는 최저가격입니다. 만약 물건이 처음 경매에 부쳐졌는데 아무도 살사람이 없으면 그 물건은 유찰되서 최저가가 20% 떨어져서 다시 나옵니다. 이 물건은 처음 100%인 2억 1천만원에서 시작해서 유찰되어 80%로 다시 나왔는데 또 산다는 사람이 없어서 또 유찰되어 80%의 20%가 하락한 64%(1억 344십만원)에 다시 나온 물건입니다.
입찰방법은 두가지가 있는데 기일입찰과 기간입찰이 있습니다. 기일입찰은 2월 15일날 입찰 하겠슴 하고 특정 날짜에만 입찰할 수 있는것이고, 기간입찰은 2월 15일 부터 25일 까지 입찰할 사람은 직접 또는 등기우편으로 접수하시오 라고 기간을 정하는 것입니다. 이 물건은 기일입찰이네요.
기일입찰이므로 매각기일(입찰하는 날짜)이 2월 14일 오전 10시에 408호 법정에서 한다고 나왔습니다.
소재지는 아시다시피 주소이고 옆에 보면 3개의 버튼이 있는데 등기부등본과 지도, 토지이용계획서 등을 볼 수 있는 버튼입니다. 클릭하면 팝업창이 뜨면서 정보를 볼 수 있습니다.
2. 사건에 대한 기본적인 사항들이 나옵니다.
사건접수는 2011년 3월 21날 경매신청을 했다는 것이고 경매개시일은 바로 다음날인 3월 22일날 경매개시결정이 나서 등기소에 이 날짜로 경매개시결정등기를 촉탁하고 이 부동산에 압류의 효력이 발생되는 기준이 됩니다.
배당요구종기는 아주 중요한데 법원은 채무자에게 돈받을 사람 모두 2011년 6월 7일까지 신고하시오 라고 날짜를 정해서 이해관계인들에게 등기우편을 송달합니다. 왜 중요하냐면 임차인이 배당을 받으려면 이 날짜 안으로 배당신청을 해야하기 때문이지요. 이 날짜 이후에 신청하면 배당 못받습니다.
청구금액은 경매신청 채권자가 나는 이만큼 돈 받아갈게 있소 하고 신청한 금액입니다. 만약 청구금액이 집값에 비해서 너무 작으면 채무자가 후딱 돈 갚아버리고 경매가 취하될 수 있습니다.
3. 경매대상 물건 사진입니다. 클릭하면 확대된 모습을 볼 수 있지요.
밑에 보시면 여러가지 버튼이 있습니다. 매각물건명세서나 현황조사서, 감정평가서는 밑에 따로 설명을 드리고 사건상세조회 버튼은 클릭하시면 사건상세조회 화면으로 넘어갑니다. 관심물건등록 버튼은 특정 경매사건을 나중에 또 보고싶을 때 회원가입하고 로그인해서 관심물건으로 따로 관리하기 위해 클릭하는 것 입니다.
기일내역 - 경매 입찰 날짜를 확인할 수 있는 곳이지요. 처음에 2011년 7월 19일날 2억1천만원에 입찰일이 정해졌으나 유찰됬고 2012년 1월 3일에 1억 68백만원에 다시 나왔는데 또 유찰, 2월 14일날 다시 우리 앞으로 나왔습니다ㅎㅎ 만약 이날 사겠다는 사람이 나와서 낙찰되면 바로 매각결정이 나는 것은 아니고 법원이 형식적으로 2주정도 검토를 하고(2월 21일) 매각결정이 납니다.
목록내역 - 이 경매물건에 대한 정보를 알 수 있습니다. 이 건물은 토지와 건물을 합친 집합건물이고 그 집합건물 전체 1동은 철근콘크리트로 된 5층 다세대 건물인데, 그중에서 경매대상 물건은 바로 5층 502호이다~ 라고 표기되어 있군요. 건물 전용면적이 72.87㎡(22평)이네요. 토지가 대지권이라는 건물의 권리로 바뀐 집합건물이므로 대지권에 대한 사항이 표기되어 있습니다. 대지권이 35.44㎡(10.72평)정도 군요.
감정평가요항표 요약 - 말그대로 감정평가서에 있는 내용중에서 감정평가사가 가격에 반영한 부분을 간략하게 요약한 내용입니다. 위치나 교통상황 등등 쭉 읽어 보시면 이해되는 내용들입니다.
인근매각물건사례 - 경매대상 물건 주변에 낙찰된 사례의 정보를 취합해 기간별로 보여주는 것입니다.
아래 노란글씨 보시면 '서울특별시 은평구 중 다세대'를 조건으로 정보가 취합됬으며 3개월단위로 정보가 나뉘어 있네요. 평균매각가율이 75%정도이고 평균 유찰횟수가 1.9회 라는 정보는 입찰가 산정에 참고할 만한 사항입니다. 아 이 동내는 2회 이상 유찰되는 일은 많지 않은가보군, 매각가율은 75%정도니까 나도 한 70~80% 사이에서 정하면 되겠군 뭐 이런정도로 참고 하시면 되겠습니다.
대법원 경매사이트 정복하기 - 3. 사건상세조회 화면 보기
사건상세조회 화면은 물건상세조회 화면에서 맨 위에 물건기본정보 하단에 사건상세조회 버튼을 클릭하면 나옵니다.
사건 상세조회 화면은 사건내역, 기일내역, 문건/송달내역 이렇게 3개의 탭으로 나뉘어 있습니다.
사건내역 탭
시건기본내역 - 사건에 대한 기본적인 사항이 나와있습니다.
사건번호는 설명드렸고 사건명은 이 사건이 부동산경매냐 동산경매냐 혹은 임의경매냐 강제경매냐 로 나뉘지요.
중복/병합/이송에서는 이 경매사건의 상태가 나오는데 중복이라는 것은 채권자 A가 채무자 B의 주택을 경매신청을 해서 경매개시결정이 났는데 또다른 채권자 C가 B의 주택에 또 경매신청을 해서 사건번호가 2개가 나온 상태인 것을 말합니다. 먼저 신청된 경매가 낙찰되면 뒤에 신청된 경매는 사라집니다. 이 사건은 2011타경4311사건과 중복되어 있네요.
병합은 여러 채권자가 동시에 채무자의 재산에 경매를 신청한 경우 법원이 한 사건번호로 묶어서 처리한 것을 말하지요.
이송은 1개의 사건에 경매대상 부동산이 멀리멀리 떨어진 여러개일 경우 관할 지방법원이 물건소재지 관할법원에서 하는 것이 났다고 판단되서 '니네가 처리해' 하고 토스하는 것을 말합니다.
접수일자에서 청구금액까지는 위에서 설명드렸고 사건항고/정지여부는 사건이 낙찰되서 매각결정이 났는데 채무자가 이건 인정못하오 하고 항소를 한 상태임을 말합니다. 정지는 채무자나 기타 이해관계자가 공탁금을 걸고서 소송이나 협의를 통해 경매를 해결할 목적으로 정지신청해서 경매진행절차가 스톱된 상황을 말합니다.
종국결과는 경매가 완전히 매각되서 끝났으면 종국, 진행중이면 미종국으로 표기되고 종국일자는 경매가 종국(끝)된 날짜를 말하지요.
배당요구종기내역에서 볼것은 배당요구종기일 입니다. 뭐 이미 물건상세조회 화면에서 봤으니 패스~
항고내역 - 채무자나 기타 이해관계인이 법원의 사건 처리 결과(매각이라든지 불허가결정 등)에 태클걸어 항고한 내용이 있으면 나오는 항목입니다.
물건내역 - 물건상세조회 화면에서 본 내용과 비슷합니다. 중복되는 부분이 많네여. 여기서 좌측상단에 물건상세조회 버튼을 클릭하면 물건상세조회 화면으로 넘어갑니다.
목록내역 - 한 사건에 물건목록(경매대상 물건)이 하나있으면 1개, 여러개 있으면 여러개가 번호별로 표시됩니다.
당사자내역에서는 이 경매대상 물건에 얽힌 이해관계인들이 나옵니다. 이 사건에서는 채권자와 채무자, 압류권자 2명, 교부권자(채무자에게 세금 교부한자)1명 총 5명이 나오네요. 임차인은 없는 것으로 나옵니다. 유치권자나 가압류권자, 가등기 등등 각종 권리권자가 있으면 표기가 됩니다.
기일내역 탭
사건상세조회 화면의 기일내역 탭에있는 기일내역은 물건상세조회 화면에 있는 기일내역보다 더 상세하게 나와있습니다. 매각기일이 결정됬다가 채무자가 채권자에게 "내가 몇 일까지 갚을태니까 경매일자좀 늦춰줘~" 라고 사정해서 채권자가 OK하고 법원에 변경신청을 하면 날짜가 늦춰지지요. 이러한 매각기일 변경 사항까지 표기됩니다. 위 사건에서는 8월 23일과 11월 1일 2번 변경이 됬네요. 매각기일이 변경된 사항이 많으면 채무자가 빚을 갚으려는 노력을 열심히 하고 있었구나 라고 판단할 수 있겠지요.
문건/송달내역 탭
문건/송달내역 탭에서는 굉장히 중요한 내용이 있는데 법원과 이해관계인이 문서를 주고받은 내용을 표기하고 있습니다.
문건처리내역은 법원이 이해관계인에게 문서를 접수 받은 내용이 나옵니다. 3월 23일날 등기소에서 경매개시결정등기 필증을 받았고 3월 30일날 집행관으로부터 현황조사서를 받았네요. 이틀뒤에 감정평가사무소로부터 감정평가서를 받았습니다. 국민보험공단이나 은평구에서 교부청구 금액을 제출했고
특이한 사항이 채권자 현대제철신용협동조합에서 8월 22일과 10월 24일 경매 연기신청서를 제출한 사항이 있습니다. 눈치 빠르신 분은 기일내역 탭에서 8월 23일과 11월 1일 2번 매각기일이 변경된 사실을 떠올리셨을 겁니다.
송달내역은 법원이 이해관계인에게 문서를 보낸 내용이 나옵니다. 이해관계인이 많을 수록 송달내역은 많아지지요. 경매개시결정이 났다는 정본과 돈 받을거 있으면 권리신고하라는 채권최고서 발송한 내역, 각종 날짜 변경된 사항, 유찰되서 다시 매각기일 통보한 내역 등등이 나옵니다.
문건/송달내역 탭에 있는 내용을 쭉 훑어보면 대충 경매 이야기가 유추가 됩니다. 만약 임차인이 있고 임차인통지서가 송달이 안되서 폐문부재일 경우 '아 이거 물건 인도받기 어렵겠구만'하고 유추할 수 있습니다. 그리고 선순위 임차인이 있는데 채권자가 배당배제신청서를 재출한 사항이 확인된다면 '어라? 어쩌면 선순위 임차인이 가짜일 수도 있겠는데? 좀더 확인해 봐야겠구만' 하고 생각할 수 있지요. 여기서 자세한 것을 설명드리긴 그렇고 어쨋든 문건/송달내역을 살펴보면 여러가지 경매 히스토리가 대략 파악이 됩니다.
여기까지가 대법원 경매사이트 정보검색을 한바퀴 대략적으로 돌았습니다. 이번 포스트에서 매각물건명세서나 현황조사서, 감정평가서 등 법원자료 내용까지 포스트하려 했는데 그럼 너무 길어지고 읽는사람도 지칠듯 하여 그 내용은 대법원 경매사이트 정복하기 2탄에서 포스트하기로 하고 이번 포스트는 마칠까 합니다ㅎㅎ
