[임대차 상식]등기부등본 을 보자!
안전하게 계약하는 제일 첫번째이자 가장 중요한 단계는 바로 자신이 살 집에 등기부등본을 볼줄 알아야 한다는 것 입니다. 설마 잠깐 사는 건데 그 사이 뭔일 있겠어? 하고 마음을 가볍게 들어 갔다가 통장이 가볍게 되서 나올 수 있습니다. 계약하고 보증금 내고 나서 알고 봤더니 근저당이 건물 값 이상으로 설정됬더라 하면 그 다음부터 마음이 좌불안석이 될 것 입니다. 정말 계약하고 몇 달도 못가 집이 경매에 부쳐저 보증금 한 푼 못 받고 계약기간도 못 체운체 나오는 임차인 더러 있습니다. 이토록 중요한 등기부 등본 한번 알아 보도록 합시다. 어렵지 않으니 걱정마세요.
먼저 등기부 등본을 보는 법을 알기 전에 등기부 등본을 보는 이유에 대해서 알아봅시다. 등기부 등본에는 건물이나 토지에 대한 위치나 층 수, 소유자가 누군지, 언제 지어졌는지 등등 기본적인 내용 외에 그 부동산에 설정된 여러가지 권리들이 표시되어 있습니다.
예를 들어 집주인A가 건물B를 살 때 은행에서 건물B를 담보로 대출을 받았습니다. 은행은 건물B의 등기부등본에 근저당을 표기하여 자신의 권리를 기록합니다. 혹은 집주인A가 아는 돈 많은 지인B에게 돈을 빌렸는데 기일이 지나도 안 갚자 가압류나 가처분이 설정될 수도 있고요. 세금 안내서 건물에 압류 등기가 설정 될 수도 있습니다.
아무튼 지금은 위의 근저당이니 가압류니 중요한게 아니고 '등기부등본에는 그 부동산에 대한 권리들이 표시되어 있구나' 라는 것을 아는 것이 중요합니다.
그렇다면 이렇듯 건물에 다양한 권리들이 있는데 그럼 과연 임차인(세입자)의 권리는 무엇인가? 를 생각해 봐야 합니다. 임차인의 권리는 채권자로서의 권리가 있습니다. 뭉칫돈(보증금)을 내고 살다가 계약기간 동안 살다가 끝나고 나갈땐 다시 돈을 받아야 합니다. 그 돈을 못받으면 그 집을 안나갈 권리도 있고 돈을 받기위해 소송을 통해서 집을 경매에 부칠 수도 있습니다.
하지만 일반적인 채권채무 관계와는 다르게 보통 채무자(집주인)우위의 관계가 형성되기 때문에 국가에서 임차인의 권리 보호를 위해 주택임대차 보호법이라는 민법의 특별법이 설정됬습니다. 주택임대차 보호법에서 나온 임차인 보호장치중에 여러가지가 있는데 등기부등본과 관련된 부분만 말씀 드리자면 바로 대항력과 확정일자, 임차권등기, 전세권등기가 있습니다. 다 설명드릴 순 없고 이번 포스트에서는 가장 중요한 대항력에 대해서 알아본 뒤 등기부등본을 보는 법에 대해 설명드리겠습니다.
대항력이란?
자신이 살던 집의 주인이 건물이나 본인에게 과다한 채무가 있어서 그 건물이 법원의 경매에 부쳐지고 결국 낙찰됬다면 법원에서는 권리의 순서에 따라서 낙찰대금을 나누어 권리자들에게 배당을 합니다. 임차인은 자신의 배당금을 받을 수도 있고 일부만 받거나 못받을 수도 있습니다. 보증금을 배당을 통해 다 받으면 더이상 낙찰자(새로운 집 주인)에게 주장할 권리가 없으니 집을 비워줘야 되지만 만약 일부 혹은 전부 못받은 경우가 문제죠. 이때 만약 임차인이 대항력이 있다면 그 돈을 다 받을 때 까지 안나가고 눌러 살 권리가 있습니다.
그렇다면 이 대항력이 무엇인가? 위에서도 설명드렸듯 등기부등본에는 다양한 권리들이 표기되어 있습니다. 그 중에서 근저당이나 가압류, 압류, 혹은 경매개시결정 등기 와 같은 권리사항보다 먼저 전입하고 그 부동산을 점유했다면 전입일 다음날 0시 부터 임차인은 제 3자(일반적으로 낙찰자)에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 예를 들어 임차인의 집이 경매에 넘어가더라도 배당을 신청했는데 보증금의 일부 혹은 전부를 못 받을 경우 낙찰자에게 계약서와 보증금을 정상적으로 줬었다 라는 것을 입증할 수 있다면 못받은 보증금을 낙찰자가 대신 돌려줘야 한다고 주장할 수 있습니다.
자, 그럼 자신이 대항력이 있는가 없는가는 등기부등본에서 뭘 봐야 알 수 있는가?
바로, 등기부등본의 갑구나 을구를 보면 됩니다.
등기부등본에는 권리의 종류에 따라서 표기를 구분하여 위와 같이 표제부와 갑구, 을구 이렇게 3종류로 나뉘어 표기하는데요. 표제부에는 그 부동산의 얼굴이라고 할 수 있습니다. 위치가 어디에 있는가(주소), 몇 층인지, 언제 지어졌는지, 건물일 경우 높이나 면적도 표기되어 있구요. 자기소개서의 생년월일 키나 몸무게, 혈액형 처럼 그 건물의 객관적이고 외형적인 부분에 대해 표기되어 있습니다.
갑구에는 소유권 보존등기(나 이집 지었다)나 소유권이전등기(나 이집 샀다), 혹은 가압류(이거 내꺼 찜)나 압류(이거 내꺼임), 경매개시 결정 등기 등 소유권과 관련된 권리들이 표기되어 있습니다.
을구에는 소유권 외의 그 부동산에 대한 물권과 같은 기타 권리가 표기되어 있습니다. 대표적으로 대출을 받으면 그 부동산에 대해 담보를 설정하는 근저당(담보 물권)이 있습니다. 혹은 건물의 경우 임차인이 설정하는 이 건물을 내가 사용할 수 있는 권리인 전세권 등기도 있고 토지는 그 토지 위에 내가 건물이나 수목 등을 짓고 심을 권리인(즉, 땅 사용할 권리) 지상권 등기도 을구에 있습니다(사용할 권리 = 용익 물권). 이렇듯 을구에는 그 목적 부동산에 대한 소유권 외의 기타 권리가 표기되어 있습니다.
대항력 여부는 등기부의 갑구와 을구를 보면 된다고 말씀드렸었죠? 갑구나 을구에서 설정된 권리들 중에서 소유권 보존(혹은 이전)등기 이외에 가압류와 압류, 혹은 경매개시결정등기, 근저당 등 의 설정일을 봐야 합니다. 위의 사진에서 갑구에 접수라는 곳에 보면 접수 일자가 표기되어 있습니다. 그 접수 일자가 설정일인데요.
그 권리중에서 설정일이 가장 빠른 날짜를 확인합니다. 그리고 임차인이 전입한 날보다 빠른지 늦은지 확인합니다. 만약 임차인의 전입일이 권리 설정일보다 빠르다면 대항력을 갖게 됩니다.
스크롤의 압박이 우려되여 이번 포스트는 여기서 마치겠습니다.