Q : 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어갔데요(ㅜ_ㅜ). 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
A : 대항력과 확정일자를 받았다면 돌려받을 수 있습니다.
임차인이 ① 대항요건(이사 + 주민등록전입)과 ② 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는
우선변제권을 갖습니다.
이 경우 임차인은 임차주택이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 낙찰대금에서 다른 후순위권리자보다
우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
- 앗! 우선변제권이 뭐죠?
임차인의 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 그 부동산에 대하여
담보물권(근저당이나 담보가등기)만이 다른 채권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있는데
주택임대차보호법이 시행되면서 일반 채권이였던 보증금을 확정일자를 받으면 물권화되게끔 격상
시켜주게 됬습니다.
임차보증금이 우선변제권을 가지려면 위에서 말씀드렸듯이
대항력(계약 + 주민등록전입 + 점유) + 확정일자 를 갖춰야 합니다.
- 확정일자도 처음 들어봐요.
확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상
인정되는 일자를 말합니다. 집이 경매로 넘어가게 되면 집주인과 임차인이 서로 짜고 임대차 계약서
를 허위로 작성하여 보증금을 부풀린다거나 친인척간에 없던 계약을 있는 것처럼 꾸민다거나
계약 날짜를 기만할 수 있기 때문에 이러한 공증제도가 생기게 되었습니다.
임대차 계약은 임차인과 임대인간의 쌍방계약인데 이를 제 3자인 부동산 소제지 지역사무소에서
오늘 날짜에 이러이러한 임대차 계약이 있었음을 확인함 하고 공식적으로 인정해주는 것을
말합니다.
이 제도는 대항력, 임차권등기, 소액임차인 최우선 변제와 함께 주택임대차보호법의 핵심요소중의
하나로서 일반 채권중의 하나인 임대차 계약 보증금을 보다 강력한 물권으로 바꿔주는 기능을
합니다.
물권이 되면 그 주택이 경매에 부쳐졌을 경우 다른 일반 채권보다 우선하여 배당을 받을 수 있는
우선변제권이 생기게 되죠.
확정일자는 임차인, 임차인의 대리인 등 주택임대차계약서의 소지인은 주택소재지의
읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 부여받을 수 있습니다.
확정일자를 받기 위해서는
① 임대인 ·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있고,
② 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 되어 있는 완성된 문서여야 합니다.
임대차 계약을 하는 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에는 확정일자를 받더라도
우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의를 요합니다.
- 우선변제권은 언제 발생되나요?
임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일
또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는
주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
즉, 전입신고일자와 확정일자중에서 늦은 날 로부터 우선변제권이 생깁니다.
예를 들면
①2000.3.19 전입
2000.3.20 확정일자
=2000.3.20 우선변제권 발생
②2000.3.19 전입
2000.3.19 확정일자
=2000.3.20 세벽 0시부터 우선변제권 발생
③ 2000.3.19 전입
2000.3.18 확정일자
=2000.3.19 우선변제권 발생
[임대차 상식]등기부등본 을 보자! << 등기부 등본보는 방법입니다.
