Q : 우선변제권을 보유한 전세 세입자입니다. 집주인이 전세금을 올려 달라고 하여
올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나요?
A : 증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 합니다.
임대인의 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는
그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 동사무소나 법무사 사무소, 공증사무소 혹은
법원에 가셔서 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서
우선하여 변제(우선변제권)받을 수 있습니다.
- 근저당(담보물권자)에 대한 대항력은 어떻게 되나요?
대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 따라 보증금을 증액한 경우,
보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 낙찰받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니
다.
따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차주택에 저당권 등
담보물권이 새롭게 설정되어 있지는 않은지 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
예를 들면
2000.3.19 임차인 김씨 전세계약 + 전입 + 확정일자
보증금 5000만원(대항력 + 우선변제권 있음)
2000.5.20 근저당 1억 설정
2001.3.19 보증금 250만원 올리고 합의하에 계약서작성 + 확정일자
2001.7.17 임의경매 개시 결정
위의 경우 경매가 낙찰되서 그 낙찰대금이 1억 2000만원이라고 가정해 보겠습니다.
임차인 김씨의 2000.3.19 설정된 보증금 5000만원은
최초 근저당(말소기준권리) 설정일인 2000.5.20 보다 빠르고 확정일자도 갖추었으므로
낙찰대금에서 근저당보다 먼저 배당을 받습니다.
하지만 250만원 증액된 부분은 근저당보다 늦게 설정되었으므로
낙찰대금 1억 2000만 - 보증금 5000만
= 7000만원 - 근저당 1억
= 잔액 없음
배당의 순서는 대략 저렇게 되므로 증액된 부분 250만원은 배당잔액이 없어서 배당도 못받고
낙찰자에게도 대항력이 없기 때문에 달라고 주장할 수 없습니다.
