Q : 보증금 2,000만원에 월 임대료 20만원인 50년 공공임대아파트에 입주하려 합니다.
모집공고를 보니 2년마다 계약을 갱신하며, 계약조건은 계약시점에 따라 변동될 수 있다고
하는데 보증금은 얼마까지 증액될 수 있나요?
환산보증금이 4,000만원(보증금 2,000만원 + 20만원 × 100)이므로 한번 증액할 때 증액할 수 있는
최대 범위는 200만원(4,000만원 x 5%)까지입니다.
- 임대보증금의 증감은 얼마까지 가능한가요?
당사자는 약정한 임대보증금이 임대주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의
변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액이나 감액을 청구할 수 있습니다.
임대사업자는 임대차계약 또는 약정한 임대보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 그 보증금의
증액을 청구하지 못합니다.
- 임대보증금의 증감 한도는 어떻게 되죠?
임대보증금의 증액청구 범위는 약정한 임대보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못합니다.
감액청구의 경우에는 이러한 기준이 없습니다만 기존 판례에 따르면 5%~20% 사이에 결정되었습니다.
- 임대인이 증액 한도를 초과하여 증액을 요구하는 경우는 어떡해요?
건물주가 보증금 부당한 인상을 계속 요구하는 경우에는, 법원에 가서 보증금의 5%인 200만원을
공탁하면 차임의 연체를 면하게 됩니다.
★ 증액 부분에 대한 확정일자 받아놓기
증액 청구에 따라 월세나 보증금을 올려주었거나
재계약을 통해서 올려준 경우에는
[그 증액된 부분]을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아
두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.
예를 들면 2002년 5월에 전세 5000만원에 계약하고 전입하여 살고있다가 1년이 지나서 집주인이
보증금 올립시다 라고 요구해서 250만원(5%) 올렸을 경우 계약서를 아에 5250만원으로 다시 작성하는
것이 아니라 기존의 확정일자 받아둔 5000만원 계약서는 그대로 냅두고 250만원 만큼만 따로 계약서
를 쓰고 주택소재지의 읍, 면, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에 가서 확정일자를 받아두면
2002년 5월의 5000만원의 우선변제권은 그대로 유효하며,
새로 증액된 250만원은 2003년 5월자로 부터 유효합니다.
다시 말씀드리면 기존 계약서를 파기하고 5250만원 계약서로 새로 작성을 할 경우 5000만원의
2002년 5월 확정일자는 소멸되므로 반드시 증액부분만 따로 계약서 작성하셔서 확정일자
까지 받아두셔야 합니다.
즐거운 설 연휴 되시길 바랍니다^^