Q : 이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 했는데 그 사이 집에 저당권이 설정되버렸어요.
1년쯤 지났나? 저당권을 설정한 은행이 낼롬 경매를 신청해버렸는데 저의 전세보증금
어떻게 되나요?
A : 일단 대항력이 없으므로 보증금 전액 배당은 힘들 듯 합니다. 만약! 저당권 금액이 집의 가치에
비해 크지 않고 임차인이 확정일자도 받아 놨다면 근저당이 먼저 배당을 받고서 남은 잔액이 있다
면 세입자의 보증금을 배당 받을 수 있습니다. 낙찰 금액이 크고 근저당 금액이 작아서 잔액이 보증
금보다 크다면 전액 배당받겠군요.
하지만 확정일자도 없을 시에는 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제
권이라는 권리가 있습니다.
소액임차인에 해당되고,
경매개시결정등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우
선순위 담보물권자(근저당이나 담보가등기 등)가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다
최우선하여 변제받을 권리입니다.
실제 최우선 변제받으려면 소액임차인은 임차 주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행
법원에 반드시 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.
- 그렇다면 모두다 소액임차인의 기준은 어떻게 되죠? 저는 소액임차인에 해당이 될까요?
아래 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.
소액임차인이냐 아니냐의 기준은 두가지 입니다.
1. 집의 주소가 어디인가? -> 서울이냐, 광역시냐, 기타 지역이냐 등등
2. 최선순위 근저당의 설정일이 언제인가?
중요한 것은 내가 전입한 날짜를 기준으로 하는 것이 아니라 최선순위 근저당의 설정일자를 기준으로
한다는 것 입니다. 시간이 지남에 따라 소액 보증금으로 인정 받는 범위가 점점 커지고 있는걸 확인 하실 수 있습니다. 이는 물가인상에 따른 것을 반영한 부분이라 할 수 있겠네요.
한번 예를 들어 볼까요?
2002.3.19 - 근저당 1억
2002.4.19 - 임차인 김씨 주민등록 전입 - 주소지 서울
보증금 3600만원
= 근저당 설정일이 2002.3.19일 이고 위의표에서 좌측 기준권리설정일에 보면
2001.9.15~ 2008.8.20에 해당되네요. 그 기간안에 서울은 과밀 억제권역이므로
그 당시 서울의 소액 보증금의 기준은 4000만원이므로 임차인 김씨는 최고 1600
만원까지 최우선 배당을 받을 수 있습니다.
만약 집 주소가 서울이 아닌 부산이나 대구와 같은 광역시에 소재할 경우
광역시의 소액보증금의 기준이 3500만원 까지라서 김씨는 100만원 초과되므로
소액임차인 최우선 배당을 받을 수 없습니다.