[원룸 생활]도시형생활주택과 오피스텔, 고시텔의 차이 알아보기
활용 법이 비슷하여 자칫 헷갈리기 쉬운 도시형생활주택과 오피스텔의 차이에 대하여 고시텔도 곁들여 함께 알아봅시다.
일단 개념상의 차이부터 짚도록 하죠.
도시형 생활주택은 일반 주택과 그 실질이 같고 다만 크기가 도시에 알맞게 작은 크기고 공급하는 주택을 말합니다. 그리고 오피스텔은 업무를 위한 시설이나 주거용으로 사용할 경우 주택으로 인정받습니다. 반면 고시텔은 원래 일종의 숙박시설이므로 근린생활시설에 속해 상가라고 볼수 있겠죠. 그러므로 도시형 생활주택과 오피스텔은 주택 임대차 보호법의 적용을 받고(오피스텔은 주거용으로 사용할 경우에만) 고시텔은 주임법의 보호를 받을 수 없습니다.
오피스텔은 본래 태생이 주택이 아닌 업무시설이므로 건축법을 적용받습니다. 그러므로 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI : 연수입을 기준으로 부채 총액을 제한하는 것)규제를 받지 않습니다. 분양을 받아도 주택이 아니므로 무주택 청약자격이 유지되고요, 전매제한과 재당첨 등 주택에 적용되는 규제를 받지 않습니다. 또한 오피스텔을 이용해 임대사업을 하고자 한다면 주거용일 경우 주택임대사업등록(세제지원 받음)을 하시면 되고 업무용으로 하시면 일반임대사업으로 등록하시면 됩니다.
도시형생활주택은 본래 주택입니다. 소유자가 특정 기준(전용 20
m² 이하)을 충족하면 주택 청약시 무주택자로 간주됩니다. 또한 임대사업자로 등록하면 전용 60
m² 이하의 경우 취,등록세가 면제됩니다. 또 공시가격이 1억원 미만일 경우 양도세 중과 대상에서 제외됩니다.
도시형 생활주택과 오피스텔은 집합건물이므로 각 방마다 구분등기가 되어있으나 고시탤은 상가이므로 각 방을 그냥 빌려 사용하는 개념입니다.
도시형생활주택과 오피스텔의 차이는 일단 세금 차이가 있습니다. 도시형 생활 주택을 분양 받을 시 각종 세제 해택이 있습니다(취득세 면제, 재산세 면제, 종부세 면제). 양도할 때도 양도세 중과 또한 면제입니다. 도시형 생활주택은 이름에 맞게 도시에만 지을 수 있습니다.
도시형 생활주택은 아파트같은 주택의 일종이므로 서비스면적(발코니)가 허용되나 오피스텔은 원래 업무용 건물이라 서비스면적이 없습니다. 그래서 발코니가 있어도 전용면적에 포함되므로 같은 전용 평수라도 실 공간이 보다 작게 느껴질 수 있습니다.
오피스텔이 유리한 점은 도시형생활주택보다 주차 기준이 더 좋습니다(오피스텔은 0.8~0.9세대당 1대, 도시형생활주택은 3.5세대당 1대). 도시형생활주택이 1~2인의 임차인을 위한 주택이라 주차공간이 크게 필요 없다고 생각해서인지 정책상 그러합니다. 그리고 도시형생활주택은 사업용으로 사용할 수 가 없습니다(주거용으로만 인가가 남, 오피스텔은 사업용으로도 주거용으로도 활용 가능).
한마디로 도시형 생활 주택은 세제 해택이 더 좋은 소형 아파트라고 보시면 이해가 쉬울 듯 합니다.
글로 줄줄 쓰면 잘 안들어올 듯 싶어 표로 정리했습니다.
|
|
도시형 생활 주택 |
오피스텔 |
|
관련법 |
주택법 |
건축법 |
|
성격 |
주거시설(공동주택) |
업무용시설(주거용으로 사용하면 주거시설로 간주. 준주택) |
|
무주택자 청약자격 유지여부 |
1주택자가 전용 20m2 이하 도시형생활주택 매입 시 무주택자로 간주 |
주택이 아니므로 소유해도 무주택자 청약자격 유지됨 |
|
서비스면적 유무 |
주거공간이므로 서비스면적(발코니) 있음 |
주택이 아니므로 서비스면적 없음. 발코니가 있다면 전용면적에 포함됨 |
|
DTI(총부채 상환 비율)규제 대상 여부 |
대상 |
비대상 |
|
통상적인 면적 표기 방법 |
전용면적 |
계약면적(전용면적+공용면적+주차면적) |
|
중개수수료 |
약 0.3~0.4% 정도 |
0.9% 정도 |
|
취득세 |
주택임대사업자일 경우 전용 60㎡ 이하 면제 전용 85㎡ 이하 50% 감면 |
4.6% |
|
재산세 |
(2세대이상 5년 이상 임대했을 경우) 전용 40㎡ 이하 면제. 전용 60㎡ 이하 50% 감면 전용 85㎡ 이하 25% 감면. |
업무용으로 사용하면 상업용(근린생활시설)으로 적용(주택보다 높음). |
|
전용율(공급면적 대비 전용면적 비율) |
60% 정도(전용면적으로 거래함) |
45% 정도(계약면적으로 거래함) |
|
부가세 대상 여부 |
면세 |
매매 시 건물 부분에 대해 10% 부가세(단 주거용으로 사용했으면 면세) |
|
주차장 설치기준 |
3세대당 1대 정도 |
0.8~0.9새대당 1대 |
|
건축할 수 있는 지역에 대한 제한 |
국토의 계획, 이용에 대한 법률 상 도시지역에만 건설 가능 |
_ |
|
세대수 |
20세대 이상 300세대 미만 |
20세대 이상 |
|
사업자구분 |
주택임대사업자 |
일반임대사업자 |