원가분석을 통한 간단한 주택가격비교방법
부동산가치를 평가하는 방법은 여러가지가 있습니다. 가장 쉽고 빈번하게 사용하는게 거래사례비교법이고 수익형 부동산의 경우 수익환원법, 원가법이 있습니다.
부동산 원가를 비교해서 간단하게 부동산의 가치를 알아볼 수 있는 방법을 포스팅해볼까 합니다.
상황은 사고자 하는 부동산에 대해 주택의 시세만 아는 경우, 토지가격을 아는 경우로 나뉩니다.
1. 주택 시세만 아는 경우 평당 토지가격을 추론해서 비교할 수 있습니다. 대부분 자기가 사고자 하는 주택의 가격은 인근 공인중개사에게 매물을 물어보거나 아파트의 경우 거래시세를 조사해서 알아볼 수 있습니다.
서로 다른 지역의 A주택과 B주택이 있습니다.
A주택은 전용평수 20평, 대지지분 10평이고 B주택은 전용평수 25평, 대지지분 12평입니다.
A주택의 시세는 20,000만원이고 B주택은 30,000만원일 경우
A주택의 평당 토지값을 구해보면
건물값 = 일반적인 평당 주택 건축비 400만 * 전용면적 20평 = 8000만원
토지값 = 주택값 20,000 - 건물값 8000 = 12,000만원
평당 토지값 = 12,000 / 대지지분 10평 = 1,200만원이 됩니다.
B주택은
건물값 = 일반적인 평당 주택 건축비 400만 * 전용면적 25평 = 10,000만원
토지값 = 주택값 30,000 - 건물값 10,000 = 20,000만원
평당 토지값 = 20,000 / 대지지분 12평 = 1,667만원이 됩니다.
A토지(평당 1,200만원)보다 B토지(평당 1,667만원)가 비싼 것이 됩니다.
B가 비싼것이 좀더 입지가 좋아서 비싼 것이다 라고 납득이 되면 B토지를 선택하고 그렇지 않을 경우 A를 선택하는 것이 맞습니다. 이 방법은 부동산의 진정한 가치는 결국 토지다 라는 사고에 입각한 계산방법입니다. 내가 사고자 하는 주택의 가격을 알고있고 인근의 건축년수와 평수가 비슷한 조건의 주택의 거래가액을 조사하여(온누리 아파트 다세대 실거래가 조회) 내가 사려는 주택이 싸게 사는건가 비싸게 사는 건가 알아보기 위해 사용합니다. 일반적인 평당 주택 신축 건축비는 아파트는 평당 600만원 + 개발비 200만원이 되고 다세대나 일반 주택은 400만원 + 100만원이 됩니다. 건축년한이 10년이 지날 때 마다 100만원씩 감가하여 계산합니다.
2. 평당 토지가격을 아는 경우 평당 건물값을 비교하여 비싸게 사는건지 아닌지 알수 있습니다.
A토지 평당 1,000만원, B토지 평당 1,200만원일 경우
A토지값 = 1,000 * 대지지분 10평 = 10,000만원
건물값 = 주택값 20,000 - 토지값 10,000 = 10,000만원
전용 평당 건물값 = 10,000 / 전용평수 20평 = 500만원이 되고
B토지값 = 1,200 * 대지지분 12평 = 12,000만원
건물값 = 주택값 30,000 - 토지값 12,000 = 18,000만원
전용 평당 건물값 = 18,000 / 전용평수 25평 = 720만원이므로
B건물값이 더 비쌉니다. A보다 B의 건물상태가 건축자제나 노후도를 봤을 때 더 나은것도 없는데 가격만 비싸다라고 생각이 되면 B의 가격에 거품이 끼었다고 판단하면 되고, 아니다 B는 좀더 좋은 자제에 깔끔하기에 더 비싼것이다 라고 납득이 되면 B의 가격이 합리적이구나 라고 판단하면 됩니다.
위의 방법은 간단하게 주택의 원가를 구성하고 있는 토지와 건물의 값을 추론해서 뭐가 더 싼지 비싼지 비교하는 방법입니다. 참고로 위의 방법은 다세대, 아파트 등 차익형 부동산에만 어울리는 방법으로 오피스텔이나 대단지 도시형생활주택(50~300세대), 근린생활시설같은 상가, 점포는 철저하게 수익률로 계산하기에 맞지 않는 계산 방법입니다.