주거용으로 사용할 수 있는 건축물의 용도별 구분과 특징
모든 건물은 건축법에의해 각 이용목적에 따라 용도를 구분하고 있습니다. 목적별 세부 용도들이 있고 용도들을 묶어서 용도군을 만들고 또 용도군들을 비슷한 성격끼리 묶어서 시설군으로 구분해놨습니다.
예를들어 다세대주택은 한 건물에 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거공간이 별도로 분리된 주택으로 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4층 이하인 주택을 말합니다. 이러한 목적의 주택의 용도를 다세대주택이라고 하고 한 건물에 다수의 세대가 거주할 수 있는 비슷한 성격의 용도들(아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)을 묶어서 공동주택이라는 용도군으로 구분합니다. 또한 용도군들도 비슷한 것(단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설)끼리 묶어서 주거업무시설군 이라는 시설군으로 구분합니다.
위와같이 모든 건물은 용도가 있고 비슷한것끼리 28개의 용도군으로 묶이고 또 용도군들을 크게 9개의 시설군으로 묶어놨습니다.
주거용으로만 사용되는 건물의 용도군으로는 단독주택, 공동주택, 2종근린생활시설중 고시원이 있으며 업무시설의 오피스텔도 주거용으로 사용가능합니다.
단독주택의 종류로는 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 공관이 있는데 단독주택은 한 건물에 한 세대가 살기위한 바닥면적 330㎡ 이하의 건물입니다. 토지이용 측면에서 가장 효율이 낮은 건물입니다.
다가구주택은 한 건물에 다수의 세대가 살 수 있는 건물로 다만 공동주택과 다른점은 각 세대별 구분등기가 안되고 건물 한 동에 하나의 등기만 가능합니다. 건물 한 동에 소유권 하나인 셈이지요. 90년대에 정부가 도시 주택난을 완화하기 위해 도입한 주택 형태입니다만 앞으로 그 자리를 도시형생활주택이 대신함에 따라 임대차시장에서 인기가 시들하다고 합니다. 세부적으로는 바닥면적 660㎡ 이하의 주거용 층수 3층이하의 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택이 됩니다. 주거용만 3층의 제한을 받으므로 상가와 혼합하면 여러층을 지을 수 있지요. 일명 상가주택이라고도 합니다.
다중주택은 하숙생들을 위한 별도의 취사시설을 갖추지 않는 고시원 비슷한 건물이고 공관은 공적으로 쓰는 주택으로 직업군인이나 고위관리가 쓰는 주택을 말합니다.
드넓은 땅의 미국이나 우리나라 시골에 보면 단독주택들이 많이 있습니다. 하지만 도시에는 많은 단독과 다가구주택들이 헐리고 그 위에 다세대나 아파트, 상가건물 등이 들어서고 있습니다.
공동주택의 종류는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있습니다. 기숙사 빼고 나머지는 각 세대별 구분등기를 합니다. 한 동의 건물이 여러개의 건물들로 쪼개져 각각 소유권이 구분되어진 모습입니다.
아파트는 주거용으로 쓰는 층수가 5층 이상인 주택을 말합니다. 모든 시설을 공동관리화 할 수 있으며 편의시설도 대형화할 수 있어 대단위의 아파트단지일수록 주거편익이 크므로 많은 사람들이 선호하는 주거형태입니다. 평형당 시세가 형성되기 쉬워서 다른 주택보다 환금성이 좋지요. 대출을 받기에도 대부분의 아파트들은 KB시세가 조사되어 있어서 주택금융공사의 보금자리론도 신청하기 쉽습니다. 요즘은 주민들을 위한 커뮤니티시설이 관리가 잘 안되어 문제가 많다고 합니다.
다세대주택(일명 빌라)은 주거용 4층이하 바닥면적 660㎡ 이하 건물을 말하며 각 세대별 구분등기가 되는 건물입니다. 보통 다세대는 아파트 못사는 사람들의 주택이라고 생각 할 수 있지만 다세대라고 다같지 않고 강남의 논현역 위쪽이나 서초동 쪽에는 아파트가격 뺨치는 초호화 빌라가 많이 있습니다. 다세대는 건축년도에 따라 건축외관이나 주차장 등이 차이가 있는데 건축업자들도 시기에 따라 유행을 타므로 건축자제가 다릅니다. 오래된 건물일수록 연와조 벽돌식 건물이 많고 나중되면 대리석드라이비트 마감하거나 최근 파벽돌이라고 노리끼리한 압축벽돌로 마감한 것 등 유행이 있습니다. 또한 8~90년대 건물은 보통 주차장이 없거나 한두대 겨우 댈 수 있는 경우가 많고 2002년도 부터 주차장법이 강화되어 1층에 필로티 구조로 세대별 주차가 가능하게끔 되어 있습니다. 이는 차를 소유하는 분들에게 매우 큰 생활의 차이이며 주차가 되느냐 안되느냐에 따라 가격차이가 큽니다. 다세대의 4층이하 제한은 주거용으로 한정하므로 보통 근린생활시설과 혼합하여 7층까지 허가받아 짓는 경우도 있습니다(참고 : 다세대주택으로 둔갑한 근린생활시설의 문제점).
연립주택은 아파트처럼 보이는 보통 여러동으로 되어있는 건물로 다세대처럼 주거용 4층이하이지만 바닥면적 660㎡를 초과하면 연립이됩니다. 다세대처럼 보이는 건물이 옆으로 넓게 뻗어서 출입문이 2개 이상이면 연립이구나 라고 보시면 됩니다.
기숙사는 공동취사를 할 수 있는 독립주거형태를 갖추지 않는 건물입니다. 대학가나 회사의 공장주변 등에 있지요. 일반적인 거래 대상은 아닙니다.
또한 주상복합아파트가 있습니다. 주거용과 상업용 건물이 혼합된 형태로서 직장과 주거지가 분리되는 생활 패턴때문에 발생되는 도심 공동화 현상에 따른 교통혼잡과 치안문제등을 해결하고자 상업지역과 준주거지역 내에서만 지을 수 있는 아파트 입니다. 지을 수 있는 용도지역이 상업지역과 준주거지역이므로 용적률이 매우 크고 최고 800%까지도 적용받을 수 있어서 적은토지에 매우 고층화 할 수 있습니다. 주상복합하면 도곡동 타워펠리스가 떠오르듯 지역의 랜드마크가 될 수 있으며 조망권이 탁월합니다. 또한 으리으리한 호텔식 부대시설과 상업시설들이 건물안에 있으므로 원스톱 리빙이 가능합니다.
하지만 이러한 장점들이 반대로 단점이 되고는 하는데 건물이 너무 높아서 엘리베이터 유지비가 많이 들고 환기하기 위해 강제순환방식을 사용하며 복리시설이 대형이므로 관리비가 아파트보다 2~3배 비쌉니다. 그리고 땅값 비싼 상업지역과 준주거지역에만 지을 수 있으므로 분양가가 매우 비싸죠. 복리시설같은 공용면적이 크므로 전용율이 낮습니다. 마트와 같은 상업시설과 함께 있으므로 방문객과 입주민과의 주차문제도 문제가 되고있습니다. 최근 경매시장에서 연일 최저가신기록을 달성중인걸 보면 주상복합의 인기가 시들한듯 합니다. 워낙 대형평형의 고가이다보니 소수를 위한 시장인 것이죠. 하지만 이러한 주상복합은 경제상황이 호황시에 강한 상품이므로 현재 소형, 수익형 주도였던 분위기에서 다시 크게 역전하게 될 것입니다.
도시형생활주택은 늘어나는 1~2인가구의 주거안정과 직주분리에 따른 부작용을 완화하기 위해 2009년도 중반부터 시행된 도시지역에만 지을 수 있는 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)의 300세대 미만으로 구성된 주거형태입니다. 단지형다세대, 단지형연립, 원룸형 주택으로 나뉩니다만 도시형주택은 거의 대부분이 원룸형으로 짓습니다. 이유는 원룸형은 아파트형으로 지을 수 있기 때문입니다. 즉, 5층 이상 주거용 건물을 올릴 수 있다는 뜻이므로 건축업자의 입장에서보면 단지형보다 원룸형이 작은 땅에 높게 올려서 잘게쪼게 팔 수 있어 수익성이 월등합니다.
도시형생활주택은 또한 완화된 주차장기준(60~120㎡ 당 1대)과 복리시설, 소음, 조경, 감리, 분양가상한제 기준을 적용을 받지 않으므로 쉽고 빠르게 사업계획승인을 받을 수 있어 건축업자에게 매력적인 상품이 될 수 있습니다.
하지만 수요자의 입장에서 보면 일단 심각한 주택난이 예상됩니다. 아무리 대중교통을 많이 이용할 역세권 1~2인 가구라도 요즘처럼 1가구 1자동차 시대에 안그래도 심각한 도심속에 주차난이 가중될 요소가 있습니다. 그래서 최근 각 자치구역별 주차장기준을 강화하는 추세입니다.
다른 주거용 건물로서 오피스텔이 있습니다. 오피스텔은 사무실(Office)과 호텔의 합성어로 낮에는 업무를 하고 저녁에는 숙식을 할 수 있는 형태의 건축물입니다. 사업자등록을 하고 영업용으로 사용중이면 사무실로 보며 주민등록전입을 하고 싱크대나 침구류등을 갖추고 사실상 주거용으로 사용중이면 주택으로 간주합니다. 주택으로 간주시 다른 주택을 소유하고 있다면 다주택자 양도세중과와 종합부동산세 대상이 됩니다. 오피스텔은 다른 주택과 달리 본디 업무시설이였으므로 건물노후화에 따른 재개발을 해도 입주권을 얻을 수 없고 청산절차를 밟습니다. 또한 서비스면적인 발코니가 따로 없으며 보통 복도식구조로 되어 있어서 전용율이 낮고 관리비가 아파트에 비해 많이 나온다는 단점이 있습니다. 하지만 별도의 출퇴근 없이 업무와 주거를 한 공간에서 이용할 수 있다는 장점과 도심지에 위치한다는 점에서 많은이들의 수요를 모을 수 있는 주거형태라 할 수 있습니다.
앞으로 생활패턴과 경제상황의 변화에 따라 더욱 다양한 주거형태의 상품이 개발되 나올 것 입니다. 그에 따라 유행과 변화가 발생되겠지요. 작년 유망한 상품이 올해의 골칫덩이가 될 수 있고 올해 애물단지가 내년에 복덩이가 될 수 있을 것 입니다.