[부동산 경매]강제경매와 임의경매의 차이는 무엇이 있나요?

[부동산 경매]강제경매와 임의경매의 차이는 무엇이 있나요?

부동산 경매에는 종류가 여러가지가 있죠. 크게 강제경매와 임의경매가 있는데(형식적경매도 있습니다만 이번 포스트는 강제경매와 임의경매의 차이에 대해서 알아볼까합니다), 둘이 나뉘는 이유는 경매가 결정나게 된 이유가 소송의 판결에 의한것인가 아니면 물권의 행사에 의한 것인가 차이로 나뉩니다.

경매는 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해서 채무자의 부동산을 법원에 경매신청을 해서 나오게 되는 것인데요 ->> 2012/01/16 - [[부동산 경매]법원 경매 물건이 어떻게 우리앞에 오게 될까요?

임의 경매란 채권자가 그 부동산에 물권인 근저당이나 전세권, 유치권 등의 권리행사를 이유로 법원에 경매를 신청해서 나오게 된 경매입니다. 즉, 경매 대상인 물건에 대해 물권이 설정되어 있다면 경매신청을 통해서 바로 경매를 진행할 수 있는것이죠.

하지만 채권자가 담보물권이 없이 채권자를 대상으로 하는 채권만을 가지고 가압류를 통해서 그 부동산을 경매에 부치려면 채무자(집주인)와 소송을 해야하고 그 소송에서 승소를 해서 지급결정문이나 기타 강제집행 판결문을 받으면(집행권원) 그것을 이유로 법원에 강제경매 신청을 할 수 있습니다.

정리하자면, 임의경매는 채권을 보전하기 위해서 담보로 잡아놓은 그 부동산에 대한 나의 권리를 행사하는 것이라면 강제경매는 상대방과 민사 소송으로 싸워서 이겨서 판결문을 받으면 그것을 이유로 상대방 재산을 강제로 경매에 부쳐버리는 것이라 할 수 있죠ㅎ 

여기서 잠깐 물권은 뭐고 채권은 무엇인가 알아보자면, 한마디로 물권은 물건에 대한 권리이고 채권은 사람에 대한 권리 입니다. 물건에 대한 권리이므로 그 부동산에 대해서 당연히 사람에 대한 권리인 채권보다 힘이 쎄죠. 그래서 만약 등기부등본에 물권중에 하나인 근저당이 채권인 가압류보다 먼저 설정되어있다면 당연히 근저당이 먼저 배당을 받고 나머지 있으면 가압류가 받고요, 가압류가 먼저 설정되고 후순위로 근저당이 설정되어 있다면 가압류랑 근저당이랑 채권비율만큼 안분해서 배당받습니다. 그러기 때문에 가압류권자는 서럽죠ㅋㅋ  

물건에 대한 권리인 물권도 종류가 다양한데요.. 정리해보자면..

물권 종류	구분	권리의 의의
소유권	소유권	부동산을 전면 지배하며 사용하고 처분할 수 있는 권리
점유권	점유권	훔친 물건도 일단은 내꺼다 라고 주장할 수 있는 권리. 오직 점유했다는 사실만으로 판단
지상권	용익물권	토지를 건물을 짓거나 수목을 세우기 위해 사용할 권리
전세권	용익물권	건물을 점유하여 사용할 권리
지역권	용익물권	내 토지를 사용하기 위해 남의 토지에 통행을 한다던가 내 토지에 아파트 짓는데 남의 토지 주인이 더 높은 빌딩 지으면 전망이 손실되므로 짓지 못하게 하는 등 입맛에 맞게 남의 토지에 대해 설정하는 권리
유치권	담보물권	예를 들면 시계를 수리해줬는데 수리비를 못 받았으면 시계를 주인에게 안 돌려줄 권리. 부동산에서도 인테리어나 공사하고 돈 못 받으면 계속 점유할 권리. 우선변제권은 없지만 물권인지라 제3자에게 대항할 수 있으므로 낙찰자에게 돈 못 받으면 나 여기 계속 살래 라고 주장할 수 있으니 사실상 우선변제권이 있다고 봄
저당권	담보물권	돈 빌려주면서 채무자의 물건을 인도 받지는 않고 등기부에 이름만 올려놨다가 채권 회수를 못하면 그 물건을 경매 붙여서 우선 변제 받을 수 있는 권리
질권	담보물권 (약정 담보물권)	채무자와 협의에 의해 그 부동산을 점유하면서 행여 채권회수가 안되면 경매 붙여서 우선변제를 받을 수 있는 권리. 유치권 + 저당권 비슷한데 채무자와 협의 해야 한다는 점과 우선변제권이 있다는 점에서 저당권과 같고 점유를 풀어주지 않을 권리가 있는 점에서 유치권과 같습니다.

PS: 어우~ 티스토리 표만들기 몰랐는데 엄청 불편하네요. 도저히 못쓰겠어서 물어 물어서 MS워드로 

      작업하고서 Ctrl+C V 하는 방법 찾아서 해보니까 딱 좋네요ㅎㅎ  

마지막으로 많은 분들이 아시겠지만 채권의 정의를 정리하자면 채권자가 채무자에 대하여 ‘돈을 지급하라’든가 ‘물건을 인도하라’고 하는 것과 같이 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리이죠. 채무자가 그 행위를 이행하지 않으면 채권자는 법원에 소송을 제기하고 승소하면 그 행위를 강제력으로 행하게 할 수 있습니다. 

좋은하루되세요!!