불황에 강한 부동산들
강남 태해란로의 업무시설 공실률이 높아지고 있다고 합니다. 대로변 건물은 아직까진 괜찮지만 이면도로 업무시설은 공실이 많이 발생되고 있다고 하는데요. 높은 임차료를 감당하지 못하고 중구나 종로구 같은 중심지로 이탈하는 법인들이 늘고 있기 때문이라고 합니다. 그로인해서 주변 상권이 악영향을 받고 있다고 하네요.
불황에 장사없는것 같습니다. 아무리 좋은 입지라도 돈이 없으면 다른곳을 찾아봐야지요.
그럼 불황에도 염려없는 부동산은 어떤게 있을까요.
1. 불황에 강한 아파트
⑴ 소형아파트 - 전용면적 60㎡이하 규모의 아파트입니다. 집의 규모가 작으므로 매매가도 작아서 잠재매수자가 많고 대출이자나 관리비와 같은 주거비용이 적게 들어 많은 이들이 선호합니다. 사회적현상인 1, 2인 가구의 증가로 이러한 특징은 앞으로 더욱 공고히 될 것으로 보입니다. 이를 반영하듯 서울의 대형 아파트들은 가격이 큰폭으로 하락한 반면 소형아파트들은 전체적으로 하락률이 작은 모습을 보였습니다.
⑵ 역세권아파트 - 역세권은 모두가 선호하는 아파트입니다. 교통부분 뿐만 아니라 주변 상권이 역주변으로 잘 갖춰지게 되므로 생활하기 편리하죠. 그래서 수요층이 탄탄하므로 불황에 강합니다. 기존 역세권의 단지는 아파트 가격에 이미 반영되어 있으므로 앞으로 신규 개통 예정지역이나 환승역이 될 지역의 단지에 투자하는 것이 좋습니다.
⑶ 신규공급 물량이 줄어드는 지역 아파트 - 몇 년전 수도권 아파트가 승승장구하고 지방 아파트들이 대규모 미분양에 시달리고 있을 때가 있었죠. 하지만 최근 관계가 역전되어 서울 아파트는 죽을 쑤고 있을 때 지방의 아파트들은 쭉쭉 가격이 상승했습니다.
이는 지방의 미분양 때문에 몇 년간 공급이 확 줄면서 아파트의 희소성이 켜졌기 때문이지요. 모든 시장가격원리는 수요와 공급에 의해서 결정되므로 희소성이 커지면 가격이 오르게 되어 있습니다. 이를 반대로 해석하면 앞으로 공급물량이 늘어날 지역(특히 보금자리주택)의 아파트는 좋은 투자대상이 되지 못합니다.
2. 불황에 강한 상가
⑴ 단지내 상가 - 단지내 상가는 아파트 내의 배후수요가 확보되어 있다는 장점때문입니다. 세탁소나 미용실, 부동산 등의 시설이 오랫동안 안정적으로 운영이 가능하므로 임대차관리하기 용이합니다. 이처럼 아파트 단지내 상가는 자체의 입지보다는 배후수요가 얼마나 되느냐가 중요합니다. 단지내 상가라도 옥석가리기가 중요한데 아파트 출입구가 여러개로 형성되어 있으면 수요가 분산되므로 좋지 않습니다. 아파트 단지 뿐만아니라 최근 유망한 투자처로 주목받고있는 지식산업센터(아파트형공장)내 지하상가도 유용합니다. 구내식당이나 편의점, 오피스용품점과 같은 업종이 독점적으로 수요를 받아낼 수 있습니다.
⑵ 테라스형 상가 - 신사동 가로수 길이나 정자동 카페골목이 떠오르는 테라스형 상가는 분양가격이 20~30% 비싼대도 불구하고 인기가 많습니다. 이는 마치 유럽처럼 야외 공간에서 풍경을 즐기고 햇살을 받으며 브런치를 먹거나 커피를 마시기를 원하는 수요자들이 있기 때문이지요. 공간 활용도를 높일 수 있고 상권도 활성화가 잘 되므로 많은 상가들이 테라스형으로 개조를 하거나 신축이 되고 있습니다. 인기가 많아지면서 주차공간이나 전면공지확보 관련 건축법을 위반하여 이행강제금을 물고서라도 불법개조를 하는 부작용이 발생되고 있다고 합니다.
3. 불황에 강한 토지
불과 몇년전까지 도시형생활주택이나 오피스텔의 수요증가로 경매시장에서 단독주택이나 다가구의 인기가 크게 올라갔었습니다. 하지만 최근엔 공급과잉에 따른 분양시장 악화로 다시 인기가 시들해지고 있다고 하는데요. 이처럼 토지도 수익률을 크게 중요시 하게 되었습니다. 토지를 개발해서 분양해 수익성에 자신이 생긴다면 투자를 할태고 아니면 안하게 되겠지요. 최근 한강변 상업용지 분양이 난항을 격고 있다고 합니다. 토지 가격이 평당 1천만원을 넘으므로 매입단가가 커져서 시행사가 부담할 리스크가 크기 때문이지요. 비싼 상업용지가 안팔리고 반면에 1층에 점포를 놓을 수 있는 단독주택(다가구)용지는 인기라고 합니다. 주택전용보다는 근린생활시설과 주택이 혼합된 상가주택형태를 건축할 수 있는 토지가 유망합니다.