다세대주택으로 둔갑한 근린생활시설의 문제점
다세대주택을 알아보면서 조심해야할 부분이 있습니다. 바로 다세대주택처럼 보이는 근린생활시설인데요. 다세대주택처럼 똑같이 또는 더 화려하게 꾸며놓고서는 구입하고 사는데 아무런 문제가 없다고 부추기며 매입을 권유합니다. 매입자의 입장에서 보면 다른 주택에 비해 몇천만원 싸기때문에 혹하여 계약서를 작성하게됩니다. 하지만 싼것은 다 이유가 있는 법, 살 때는 쉽게 사지만 팔 때는 쉽지 않을 수 있습니다.
밖에서 보나 안에서 보나 생긴건 똑같이 생겼어도 등기부등본을 때보거나 번지수와 호수를 찾아 부동산정보광장에서 조사해보면 해당 호수의 용도가 다세대주택이 아닌 근린생활시설로 되어있는 경우가 있습니다. 근린생활시설은 한마디로 상가입니다. 먹고 자고 생활하는 거주용이 아니라 소매점이나 세탁소, 사무소 등 영업행위를 하는 상가용으로 건축허가가난 건물이므로 이를 거주용으로 사용시 불법이됩니다. 사업자등록을 내고 사업자로 사는것이 문제가 아니라 침대가 있으면 안되고 싱크대가 있으면 안되는 등 실사용이 주거용으로 사용하면 불법이됩니다. 공무원의 조사가 나와서 거주용으로 사용하는것이 적발시 원상복구명령이 나오며 일정기간 불이행시 건물가의 10% 내외 1년에 2회 계속반복적으로 이행강제금이 고지됩니다. 무사히 넘겼다하더라도 나중에 매도시 주거용으로도 힘들고 상가용으로 매도가 쉽지가 않습니다.
다세대를 위장한 근린생활시설의 특징이 몇가지 있습니다. 일단 층수가 일반 다세대보다 높습니다. 다세대 주택은 4층이하로 건축이 가능합니다. 단 다른용도의 건물과 혼합시 다세대용으로 사용하는 부분만 층수를 계산하므로 4층을 초과한 5~7층짜리 건물은 다세대와 근린생활시설이 혼합된 건물이라고 보시면 됩니다. 보통은 2~3층(1층은 보통 필로티 주차장으로 되어있음)까지 근린생활시설로 되어있고 가끔 특이한 경우엔 6~7층이 근생생활시설로 되어있습니다.
또다른 특징은 위처럼 일반 다세대건물보다 층수가 높기 때문에 엘리베이터가 있는 경우가 많습니다. 그래서 부동산매매사이트에 다세대 '엘리베이터 있음' 이라고 되어있는 건물은 아 근생이 섞인 건물이구나 라고 생각하시면 됩니다.
부동산이나 분양업자들은 이 동내 많은 사람들이 이런식으로 싸게사서 몇 년째 생활한다면서 아무 문제될게 없는 것 처럼 말합니다. 심지어 자기도 근린생활시설에 살고 있고 몇 년 주기로 나라에서 용도변경 신청을 받아준다면서 기다리고 있는 중이라고 하는 사람도 있습니다. 하지만 그 용도변경이라는 것이 결코 쉽지가 않습니다.
일단 건축업자들은 왜 다세대로만 짓지 않고 불법인거 알면서 근생시설을 주거용으로 꾸며서 분양하려는 걸까요? 바로 적은 땅 면적으로 건물 여러개를 만들어 팔 수 있기 때문이지요. 건축업자들은 항상 땅값에 대해 고민합니다. 오래된 단독주택을 싸게 사서 헐고 건물만들어 구분해서 팔면 얼마가 남는데.. 이런 계산이 머릿속에 자동으로 되어 있습니다. 따라서 다세대 신축이 많이 이루어지는 지역을 보면 거기가 유망하고 잘 팔리는 좋은 곳이라서라기 보다는 땅값이 싸기때문인 경우라고 보시면 됩니다. 땅을 얼마나 싸게 사느냐에 따라 구분등기한 건물 한채의 가격이 결정됩니다. 4층만 지을 수 있는 다세대주택은 건축업자의 입장에서 매력적이지 않지요. 그래서 근린생활시설을 더 섞어서 5~6층으로 지어 팔고자 하는 생각이 드는 겁니다. 땅이라는 원재료를 이용해 다세대를 층당 2가구씩 8가구를 분양해 파는것보다는 다세대 8가구 + 근생 4채 팔면 더 이득이 되는셈이니까요.
건물당 주차장 면적도 근린생활시설보다 다세대가 더 큽니다. 아래의 표는 서울시 주차장면적 조례입니다.
위의 표 5번의 공동주택의 기준을 보면 세대당 차량 1대(전용 60제곱미터 이하는 0.8대, 30제곱미터 이하는 0.5대)의 주차장 면적을 확보해야 하지만 3번의 1, 2종 근생을 보면 134제곱미터 당 1대 입니다. 다세대가 주차장면적을 더 많이 확보해야 한다는 뜻이지요. 보통은 주차장 면적을 해당 다세대와 근생 기준에 딱 맞게 건축허가를 받기 때문에 나중에 근생을 다세대로 용도변경하려면 추가해야할 주차장면적을 확보할 수 없어서 불가능한 경우가 많습니다.
또한 다세대 최대 건축가능 층수를 꽉 채워서 만듭니다. 보면 다세대용 층수의 합이 거의 4층으로 되어있지요. 다른 층수의 근생을 다세대로 용도변경시 다세대용으로 사용하는 층수가 4층을 초과하게 됩니다. 공동주택 5층 이상부터는 아파트가 됩니다.
마지막으로 정화조 용량의 기준이 문제가 됩니다. 구체적으로 계산하는 인별 기준이 있지만 대략적인 가이드라인은 다세대는 인당 200L 의 정화조 용량을 갖춰야 하고 근린생활시설은 인당 50L 의 용량을 필요로 합니다. 주거용이 아무래도 더 많은 용량을 필요로 하는 것이지요. 이 또한 보통 건축업자들은 기준에 딱 맞게 허가를 받으므로 나중에 용량을 추가 확보하기 힘들어 용도변경이 어렵습니다.
이처럼 여러모로 봤을 때 근린생활시설은 주거용으로 사용시 좀 찜찜한 감이 없잖아 있습니다. 물론 안걸리면 생활하기에 일반 다세대와 차이가 없습니다. 분양업자나 중개사들도 이 지역은 공무원들이 주거용으로 사용할 거 다 알면서 허가내주는 거라면서 조사하러 돌아다닐일도 없고 오히려 넓은 평수 싸게사는거니 좋은거라며 문제없는 듯 이야기합니다. 하지만 분명 허가된 용되 외의 다른용도로 사용하는 것은 불법이며 나중에 인근 주민들과 마찰로 인해 누군가 신고를 한다면 다 돈으로 메꿔야 하는 상황이 올 수 있게됩니다. 평생 거기에서 살게 된다면 모를까 나중에 팔려고해도 난감하게 됩니다. 여러모로 잘 고려하시고 판단하시기 바랍니다.