차익형부동산 - 다세대주택(빌라)투자와 아파트투자의 차이점
대표적인 차익형 부동산으로서 아파트와 다세대주택이 있습니다. 두 상품 모두 대지지분을 깔고 있기 때문에 추후 개발이 되거나 입지여건의 향상으로 시세차익을 기대할 수 있습니다. 주거서비스라는 관점에서 아파트의 대체재로 다세대주택을 꼽을 수 있는데요. 공동주택이라는 공통점도 있고 생활하기에도 고급다세대주택은 왠만한 아파트보다 규모나 시설이 좋은 곳도 많습니다.
하지만 투자의 관점에서 봤을 때 다세대주택(빌라)과 아파트는 유사한 듯 하지만 차이점이 있습니다.
시세차익이 발생되는 이유를 알려면 일단 부동산가격형성 요인에 대하 알아야 하는데요. 부동산의 가격은 다음 3가지 요소에 의해 결정이 됩니다.
1. 원가
2. 수요와 공급
3. 내재된 가치
먼저 원가부분을 비교해보면 공동주택을 짓는다는 것은 토지를 사서 시멘트와 철근 등을 이용해 건물을 짓습니다. 시멘트와 철근 등 건축비부분과 토목공사 등 개발비 부분은 큰 차이가 없지만 토지가격은 지역에 따라서 큰 차이가 날 수 있죠.
아파트는 토지를 확보하기 위해 대규모 토지가 필요하므로 공급처가 한정되어 있습니다. 보금자리주택의 경우 원가부분에서 주변 아파트들에 비해 저렴한 토지(개발제한구역이였던 토지)에다가 지으므로 분양가에서 부터 주변아파트보다 차익이 발생됩니다. 또한 대규모 택지개발지구 등 개발사업을 통해서 공급되는 토지도 입찰만 잘 하면 싸게 매입이 가능합니다. 대규모 뉴타운이나 재개발, 재건축 등 정비사업구역이 지정된 곳에서도 토지를 확보 할 수 있죠. 지방의 경우 주변 시세보다 싸게 토지를 매입해서 공급하면 원가부분에서부터 차익이 발생될 수 있습니다.
다세대주택은 택지개발지구내 토지를 매입할 수도 있지만 대부분 단독주택을 싸게 매입해서 헐고 신축을 하는 방법으로 공급을 합니다. 최근 수익형부동산의 인기로 건축업자들의 수요로 인해 단독주택의 가격이 크게 올랐었습니다. 그래서 다세대주택은 원가부분에서 큰 차익을 기대하기가 힘들어졌습니다.
수요와 공급측면에서 보면 아파트와 다세대주택은 큰 차이가 나는데요. 아파트는 공급을 하려면 한두동 씩 짓는 나홀로아파트가 아닐 경우 대규모의 토지가 필요하게 됩니다. 그래서 아파트를 공급하기 위해서는 7~10년 정도 오랜 시간이 걸리거나 기개발된 지역의 경우 추가 아파트공급이 여려운 곳도 많습니다. 그래서 주변에 대규모 업무시설이나 상업시설이 들어서게 된다면 아파트를 추가 공급하기에 시간이 걸리므로 기존의 아파트 가격은 크게 상승하게 됩니다. 세종시의 아파트값 나홀로 상승은 바로 이러한 수급 불균형때문에 발생되는것입니다. 아파트의 주된 투자관점은 바로 이 수요와 공급을 분석을 잘하는 것 입니다.
하지만 다세대주택은 한동씩 짓습니다. 660㎡이하의 연면적에 4층이하로 지으므로 토지는 50평 내외만 확보되면 5~8개월 내외로 추가공급이 가능합니다. 언제든지 수요만 받쳐준다면 추가공급이 쉽게 이뤄지는 구조로 되어있어서 수급차이에 따른 가격상승이 쉽게 이뤄지지 못하는 구조로 되어 있습니다.
마지막으로 내재가치에 의한 가격형성이 있습니다. 부동산의 내재가치는 뭐니뭐니해도 입지인데요. 아파트는 교통이나 업무시설, 상업시설, 교육환경, 좋은 조망권이나 자연환경 등 태마에 의해 가격에 반영이 됩니다. 그러므로 교통이 불편하거나 업무시설과 멀리 떨어져 있는 지역은 가격상승여력이 힘들게 됩니다. 태마가 잘 형성된 아파트단지들은 불황에도 쉽게 흔들리지 않는 모습을 보입니다.
다세대주택은 입지에 의해서도 가격이 형성됩니다만 앞서 적었듯 쉽게 공급이 이뤄지며 도시형생활주택이나 오피스텔 등 대체재가 많아 아파트만큼 입지가 좋아도 크게 가격이 형성되지 않습니다. 강남의 다세대주택도 아파트와 큰폭의 가격차이가 나고 있습니다. 따라서 다세대주택은 입지와 함께 추후 개발가능성을 보고 투자하는 것이 좋습니다. 단독주택에서 다세대로 이어져 아파트로 마무리되는 주택의 진화과정을 생각했을 때 다세대주택에서 아파트로 개발될 만한 유망한 지역에 투자를 해야 큰폭의 가격상승이 발생되게 됩니다. 이처럼 다세대주택의 투자관점은 개발가능성에 초점을 두고 투자를 하는 것이 좋습니다. 따라서 정비사업으로 아파트로 개발되었을 때 수요가 많아 일반분양이 잘 되어 추가분담금 없이 큰폭의 시세차익을 누릴 수 있는 지역에 투자를 해야 성공할 수 있습니다. 개발되어 아파트가 되었을 때 어떤 태마가 형성될지를 생각해보고 투자하면 성공적인 투자가 될것입니다.
